二手房交易税费全解析？

核心摘要

买方主要承担的税费

契税

这是买方必须缴纳的最大一笔税费,国家收取，用于不动产登记，税率根据以下几个关键因素确定：

• 房屋面积
  • 90平方米及以下：
  • 90平方米以上：
• 购买套数（首套/二套/多套）
• 房屋是否为“普通住宅”（各地标准不同，通常指容积率、单套面积、价格低于当地标准）
• 是否为首套房

常见情况计算（以北京、上海、广州、深圳等一线城市普通住宅为例）：

特别注意：

• 如果房屋是非普通住宅（如豪宅、公寓等），契税税率会更高，通常为3%。
• “满五唯一”与契税无关，这是影响卖方税费的政策，但契税只看买方资格和房屋本身属性。

卖方主要承担的税费

卖方的税费主要与房屋的持有年限和是否为家庭唯一住房有关,核心政策是“满五唯一”。

• “满五”：指从购房发票开具之日或契税票填发之日算起，时间满5年。
• “唯一”：指业主在该省份内，以家庭为单位（本人、配偶及未成年子女）名下只有这一套住房。

增值税及其附加税

• 征收对象：卖方。
• 征收条件：房屋“不满两年”。
• 税率：通常为3%（增值税5% + 城建税、教育费附加等约0.3%）。
• 计算基数：房屋总价（或税务核定的评估价）。
• 免征条件：房屋“满两年”即可免征，这是二手房交易中非常重要的一个节点。

个人所得税

• 征收对象：卖方。
• 征收条件：只要交易，原则上都应缴纳。
• 税率：分两种计算方式，取高者缴纳。
  1. 差额征收20%：(本次交易价格 - 房屋原购买价格 - 合理费用) * 20%，合理费用包括原购房契税、装修费用等（需提供发票）。
  2. 核定征收1%-3%：房屋总价 * 1% 或 房屋总价 * 2%（具体比例由地方税务局核定）。
• 免征条件：同时满足 “满五唯一”，这是普通卖家能省下的最大一笔税费。

“满五唯一”政策详解（省钱关键！）

这是二手房交易中的“黄金政策”，能极大节省卖方的税费。

其他费用

中介费/服务费

• 承担方：买卖双方协商，通常由买卖双方各承担一半，或者在房价谈判时约定由某一方（通常是买方）全部承担。
• 收费标准：一般为房屋成交总价的 1% - 3%。
• 注意：这笔费用不是国家税收，而是支付给房产中介公司的服务报酬。

印花税

• 承担方：买卖双方。
• 税率：目前国家有优惠政策，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

交易手续费

• 承担方：买卖双方。
• 收费标准：按房屋建筑面积计算，一般为每平方米 几元钱，总额不高。

**4. 不动产登记费

• 承担方：买方。
• 收费标准：住宅类为 80元/套。

总结与建议

1. 买方核心成本：契税是最大头，根据你的购房资格（首套/二套）和房屋面积计算。
2. 卖方核心成本：关键看“满五唯一”，如果能找到“满五唯一”的房子，不仅卖方省税，也可能在房价谈判中获得优势。
3. 提前核实：在买房前，一定要和中介或卖家核实清楚房屋的“满五唯一”情况，以及房产证上的建成年份、面积等信息，这些都会直接影响最终的税费。
4. 税费计算器：各大房产APP（如贝壳、链家）或地方税务局官网通常都有税费计算器，可以根据你的具体情况输入信息，快速估算出大致费用。
5. 一线城市 vs. 其他城市：以上税费标准主要基于国家通用政策，但具体细节（如普通住宅标准、核定征收比例等）可能因城市不同而略有差异，请以当地税务局政策为准。

买二手房的税费计算是一个细致活儿,建议在交易前与中介、贷款顾问等专业人士充分沟通，做到心中有数，避免在最后环节出现资金短缺的意外。