税费计算因城市政策、房屋类型（住宅/非住宅）、房屋面积、产权年限、卖家是否“满五唯一”等因素而有巨大差异，本表以中国大陆大部分城市（尤其是一二线城市）的住宅类房屋为例，列出常见税种、计算方式、以及由谁承担（通常为买家，但约定俗成可协商）。
核心概念：决定税费的关键因素
在看具体税种前,请务必理解以下三个核心概念，它们是税费计算的“开关”：
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“满五”
- 定义：房产证出证日期或契税票填发日期至今已满 5年。
- 意义：这是增值税（及其附加税）的“免征线”，满五的普通住宅可以免征此税。
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“唯一”
- 定义：业主以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女），在本次交易前，在全国范围内名下只有这一套住房。
- 意义：这是个人所得税的“免征线”，满五唯一的住宅可以免征个人所得税。
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“普通住宅”
- 定义：各地方政府根据当地情况划定，通常需同时满足三个条件：
- 小区容积率：在1.0（含）以上。
- 房屋面积：单套建筑面积在140平方米（含）以下。
- 成交价格：低于所在区域的“指导价”或“市场均价”。
- 意义：直接关系到税率，普通住宅享受较低税率，非普通住宅（豪宅）税率会显著提高。
- 定义：各地方政府根据当地情况划定，通常需同时满足三个条件：
组合判断：
- 满五唯一：税费最低，几乎所有税种都能免征。
- 满二不唯一：主要免征增值税，但个税仍需缴纳。
- 不满五：所有可能产生的税费都需要缴纳。
二手房交易税费一览表（买家承担为主）
| 税种名称 | 承担方 | 计算方式（以普通住宅为例） | 关键条件与说明 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 买家 | 按面积和首套/二套情况征收 • 首套房： - 面积 ≤ 90㎡：成交价 × 1% - 面积 > 90㎡：成交价 × 5% • 二套房： - 面积 ≤ 90㎡：成交价 × 1% - 面积 > 90㎡：成交价 × 2% • 三套房及以上：成交价 × 3% 注意：北上广深等城市对二套房的契税政策有特殊规定，例如北京、上海、深圳二套房统一为3%。 |
唯一且必须缴纳的税，计算基数是网签价（即合同成交价），但网签价不能低于当地政府的“最低过户指导价”。 |
| 增值税及其附加税 | 卖家 | （成交价 - 原值）× 5.3% 但实际操作中，通常采用“差额征收”或“全额征收”的简化计算： • 满五：免征 • 不满五： - 普通住宅：成交价 × 3% （全额征收） - 非普通住宅：成交价 × 3% （全额征收） - （部分地区可差额征收）：(成交价 - 原购房价) × 5.3% |
此税理论上由卖家承担，但市场惯例通常转嫁给买家。 “满五”是唯一的免征条件，与“唯一”无关。 原值指卖家购买时的价格，如果没有发票，可能按当前成交价的一定比例核定。 |
| 个人所得税 | 卖家 | （成交价 - 原值 - 合理费用）× 20% 实际操作中，同样有简化方式： • 满五唯一：免征 • 不满足“满五唯一”： - 普通住宅：成交价 × 1% （核定征收，最常见） - 非普通住宅：(成交价 - 原值) × 20% （差额征收） - 或 成交价 × 2% （核定征收） |
此税理论上由卖家承担，但市场惯例通常转嫁给买家。 “满五唯一”是唯一的免征条件。 “核定征收”是税务部门为了简化流程，直接按成交价的一个固定比例（如1%或2%）来计算，无需提供原值发票。 |
| 印花税 | 买卖双方 | 成交价 × 0.05% 目前政策： • 对个人销售或购买住房暂免征收。 |
目前在住宅交易中基本已经取消，无需缴纳，但在一些非住宅（如商铺、写字楼）交易中可能仍需征收。 |
| 交易手续费 | 买卖双方 | • 住宅：5元/平方米。 • 非住宅：（具体看当地规定）。 |
金额较小，部分城市已取消或包含在其他费用中，买卖双方各付一半。 |
| 测绘费 | 买家 | 36元/平方米。 | 如果房屋有“房产证”但没有“土地证”，或者需要进行面积复核，可能需要此项费用。 |
总结与示例
假设一套 90平米 的普通住宅，成交价300万，原购价100万。
卖家“满五唯一”
| 税种 | 买家承担 | 卖家承担 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 契税 (首套) | 300万 × 1% = 3万 | 0 | 买家必须交 |
| 增值税及附加 | 0 | 免征 | 因“满五” |
| 个人所得税 | 0 | 免征 | 因“满五唯一” |
| 其他费用 | 少量 | 少量 | 如测绘费、手续费等 |
| 总计 | 约3万 | 0 | 这是最理想的交易情况 |
卖家“满二不唯一”
| 税种 | 买家承担 | 卖家承担 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 契税 (首套) | 300万 × 1% = 3万 | 0 | 买家必须交 |
| 增值税及附加 | 0 | 免征 | 因“满二” |
| 个人所得税 | 300万 × 1% = 3万 | 0 | 因不“唯一”，个税核定征收1%，通常由买家承担 |
| 其他费用 | 少量 | 少量 | |
| 总计 | 约6万 | 0 | 这是市场上最常见的交易情况之一 |
卖家“不满五”
| 税种 | 买家承担 | 卖家承担 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 契税 (首套) | 300万 × 1% = 3万 | 0 | 买家必须交 |
| 增值税及附加 | 300万 × 5.3% = 9万 | 0 | 因不满五，全额征收，通常由买家承担 |
| 个人所得税 | 300万 × 1% = 3万 | 0 | 因不“唯一”，个税核定征收1%，通常由买家承担 |
| 其他费用 | 少量 | 少量 | |
| 总计 | 约21.9万 | 0 | 税费非常高，买家需要额外准备大量资金 |
重要提醒
- 地方政策差异：以上表格是通用模板。北京、上海、广州、深圳等一线城市以及杭州、南京、成都等新一线城市，都有自己的具体政策，尤其是对“普通住宅”的认定标准、二套房的契税政策等，都有细微差别。在交易前，务必咨询当地房产中介或直接去当地不动产登记中心/税务局查询最新政策。
- 网签价与指导价：税费的计算基础是“网签价”，但为了少缴税，网签价可以低于实际成交价，网签价不能低于政府设定的“最低过户指导价”，中介会帮你在这两者之间找到一个平衡点，以优化税费。
- 中介费：税费之外，还需要支付给房产中介的中介费，通常是成交价的1%-3%，由买卖双方协商承担。
- 最终价格：房屋的最终成交价是“合同价”，但买家需要准备的总金额是 “合同价 + 买家承担的全部税费”，在谈价时，要把这部分成本考虑进去。
