核心摘要：税费由谁承担？
需要明确一个关键点：国家规定二手房交易的税费原则上由卖方承担，但在实际交易中，由于市场行情（尤其是卖方市场），税费转嫁非常普遍，很多卖家会报一个“到手价”，意味着所有税费都由买家承担，在谈价时，一定要问清楚报价是“实价”还是“买家所有税费全包价”。
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买方需要承担的税费
买方的税费相对固定,计算方式也较为清晰。
契税
这是买家最大的一笔税费,根据房屋面积和买家是否为首套房来决定。
- 首套房（买家名下无房）：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：成交总价的 1%
- 房屋面积 > 90㎡：成交总价的 5%
- 二套房（买家名下已有一套住房）：
- 无论面积大小，通常为成交总价的 2% (部分城市为3%-4%,需查询当地政策)
- 三套及以上：
- 通常为成交总价的 3% 或更高,具体看城市政策。
举例：买家首套房，购买一套120万的房子，面积100㎡。 契税 = 1,200,000元 × 1.5% = 18,000元
印花税
目前对个人销售或购买住房暂免征收印花税，但在办理不动产权证时，可能需要缴纳少量印花税（一般为5元），金额极小,可忽略不计。
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权属登记费（也叫工本费）
办理新的不动产权证时需要缴纳的费用，费用很低，通常在 80元至550元 不等,具体看当地物价局规定。
卖方需要承担的税费
卖方的税费是“可变”的，主要取决于房子是否“满五唯一”,这是决定税费高低的关键。
关键概念解释：
- “满五”：指从房产证出证之日或契税票填发之日算起，时间已经满 5年。
- “唯一”：指业主在本次交易前，在其所在城市（以家庭为单位）的登记信息中,只有这一套住房。
根据“满五唯一”的不同组合,卖方税费差异巨大：
满足“满五唯一” (最佳情况，税费最低)
这是最理想的情况，可以免征增值税和个人所得税。
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- 增值税：免征
- 个人所得税：免征
- 唯一可能产生的费用：
- 印花税：个人销售住房暂免。
- 手续费：部分城市可能有少量交易手续费,通常为几百元。
如果房子“满五唯一”，卖方在理论上几乎可以不交任何税费。
不满足“满五唯一” (常见情况，税费较高)
不满五”或“不唯一”,就需要缴纳以下两项主要税费。
增值税及其附加
- 征收条件：房产证/契税票填发日期 未满2年。
- 计算方式：
- 全额征收：以成交总价为基数，税率约为 3% (增值税5% + 城建税、教育费附加等)。
- 差额征收：如果房产证/契税票填发日期 满2年但不满5年，且不满足“唯一”条件，可以按（成交总价 - 房屋原值）的5.3%征收，但“房屋原值”的认定和计算非常复杂，实践中税务部门为简化流程，通常会要求按全额的1%或差额的20%来征收个人所得税,而增值税部分则可能按全额征收。
简单记忆：只要房子 “不满2年”，增值税就按成交总价的 3% 左右征收,这是一笔不小的费用。
个人所得税
有两种计算方式，税务部门会按“孰高原则”征收，即选择对卖方更有利（金额更低）的一种方式。
-
核定征收（常用）
- 计算方式：成交总价的 1% 或 2% (具体比例由各地方税务局规定，1%更常见)。
- 适用条件：通常适用于无法提供完整、准确的房屋原值凭证（如购房发票等）的情况。
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差额征收（能省税但难操作）
- 计算方式：(成交总价 - 房屋原值 - 合理费用) × 20%
- 房屋原值：指当时的购房价格。
- 合理费用：包括交易时缴纳的税费、装修费用（需提供发票，上限为房屋原值的10%）等。
- 适用条件：卖家能提供完整的购房发票、契税票等原始凭证。
举例：卖家不满2年出售一套100万的房子。
- 增值税 ≈ 1,000,000 × 5.3% = 53,000元
- 个人所得税（核定征收）= 1,000,000 × 1% = 10,000元
- 卖方总税费 ≈ 53,000 + 10,000 = 63,000元
其他可能产生的费用
这些费用虽然不属于严格意义上的“税”,但在交易中也是一笔不小的开销。
中介费
- 支付方：通常由买卖双方共同承担，或由一方（多为买家）承担。
- 计算方式：一般为成交总价的 1% - 3%,可以与中介公司进行协商。
贷款评估费
- 支付方：买方（如果需要办理按揭贷款）。
- 计算方式：根据银行或评估公司的规定,通常在几百元到几千元不等。
资金监管费
- 支付方：买卖双方（或由一方承担）。
- 说明：如果通过银行或第三方机构进行房款资金监管,可能会产生少量服务费。
总结与对比
| 费用项目 | 买方承担 | 卖方承担 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 是 (主要) | 否 | 根据面积和首套房情况，1%-3% |
| 增值税 | 否 | 是 | “满二”免征，“不满二”按5.3%左右全额征收 |
| 个人所得税 | 否 | 是 | “满五唯一”免征，否则按1%或差额20%征收 |
| 中介费 | 可能承担 | 可能承担 | 可协商，通常1%-3% |
| 评估费 | 是 (贷款时) | 否 | 办理贷款时产生 |
| 登记费/工本费 | 是 | 否 | 金额较小，约几百元 |
给您的建议
- 提前核实：在签约前，务必请中介或自己通过“不动产登记中心”等官方渠道，核实清楚房源的“满五唯一”情况、产权年限等信息。
- 明确报价：与卖家谈价格时，一定要问清楚报价是“到手价”（即所有税费由买家承担）还是“实价”（各自承担税费）。
- 计算成本：在确定购房预算时，一定要将所有可能的税费、中介费等计算在内,避免资金链紧张。
- 利用政策：优先选择“满五唯一”的房子，可以为买卖双方节省大量税费,尤其是在房价较高的城市。
- 咨询专业人士：由于各城市政策细节略有不同，建议在交易前咨询当地的中介、税务部门或律师,获取最准确的信息。
