核心要点
- 谁交税？ 买卖双方都需要缴纳各自的税费。
- 税费由谁承担？ 法律上，各项税费由规定的一方缴纳，但在实际交易中，很多税费（尤其是卖方的增值税和个税）会通过“房价谈判”的方式转嫁给买方，在谈价时一定要问清楚“实收价”还是“实付价”。
- 实收价：卖方到手多少钱，所有税费由买方承担。
- 实付价：买卖双方各自承担自己的税费。
- 关键影响因素：最重要的两个因素是 “满五唯一” 和 “满二”。
卖方需要缴纳的税费
卖方的税费是决定交易成本高低的关键,主要取决于房产是否满足“满五唯一”等条件。
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增值税及其附加税
- 征收条件：房产证/契税票填发日期或《不动产权证书》登记日期满 2年。
- 税率：
- 满2年：免征，这是二手房交易中的一个重要节点。
- 不满2年：全额征收，税率为 3%（增值税5% + 附加税0.3%，城市不同或有微小差异，按5.3%计算比较稳妥）。
- 计税价格：通常为房屋成交价或税务核定价（取高者）。
个人所得税
个人所得税的征收情况比较复杂,主要分为两种情况：
-
能提供完整、准确的房屋原值凭证
- 税率：20%
- 计算公式：
(本次成交价 - 房屋原值 - 合理费用) × 20% - 说明：这种情况在实际中较少，因为很多业主无法提供原始购房发票等凭证。
-
不能提供完整、准确的房屋原值凭证（最常见）
- 税率：1%
- 计算公式：
房屋成交价 × 1% - 说明：这是目前税务部门普遍采用的计算方式。
-
【重要优惠政策】
（图片来源网络，侵删）- “满五唯一”免征个税：
- 满五：房产证/契税票填发日期或《不动产权证书》登记日期满 5年。
- 唯一：业主在本次交易前，在本地（以城市为单位）名下只有这一套住房。
- 满足此条件：个人所得税 = 0，这是卖方最理想的状况，能省下一大笔钱。
- “满五唯一”免征个税：
增值税附加税
- 征收条件：随增值税一同征收。
- 税率：通常为增值税的 6% 左右（即0.3%），计算较为简单。
- 免征情况：如果增值税免征（即房产满2年），那么附加税也一并免征。
买方需要缴纳的税费
买方的税费相对固定,计算方式比较清晰。
契税
这是买方最主要的税费,根据房屋面积和买方是否为首套房来决定。
- 计税价格：房屋成交价。
- 税率标准：
- 首套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：1%
- 房屋面积 > 90㎡：5%
- 二套房：
- 房屋面积 ≤ 90㎡：1%
- 房屋面积 > 90㎡：2%
- 三套及以上：一律按 3% 征收。
- 首套房：
印花税
- 征收对象：买卖双方。
- 税率：05%。
- 优惠政策：目前对个人销售或购买住房暂免征收，所以这笔钱基本不用考虑。
测绘费
- 征收对象：买方。
- 费用：按房屋面积计算，一般为 36元/㎡，总价不高，可以忽略不计。
权属登记费（工本费）
- 征收对象：买方。
- 费用：住宅类为 80元/套，非住宅类为 550元/套。
特殊情况：继承或赠与的房产
如果房产是通过继承或赠与得来的,再次出售时税费计算规则不同，通常税费会高很多，通过继承或赠与获得的房产，在出售时不再享受“满五唯一”的个税优惠，需要按 (成交价 - 赠与/继承相关费用) × 20% 来计算高额个税。
计算实例（以北京为例）
假设一套住宅：
（图片来源网络，侵删）
- 成交价：500万元
- 面积：100㎡
- 业主情况：持有满6年，且业主在北京只有这一套房（满足“满五唯一”）。
- 买方情况：首次购房，名下无房。
【卖方应缴税费】
- 增值税：持有满2年，免征。
- 附加税：随增值税免征，免征。
- 个人所得税：持有满5年且是“唯一住房”，免征。
卖方总税费 = 0 元
【买方应缴税费】
- 契税：
- 买方为首套房,面积 > 90㎡。
- 计算：5,000,000 × 1.5% = 75,000 元
- 印花税：个人购买住房，免征。
- 测绘费：100㎡ × 1.36元/㎡ ≈ 136 元
- 权属登记费：住宅类，80 元
买方总税费 = 75,000 + 136 + 80 = 75,216 元
总结与建议
| 角色 | 税费项目 | 计算逻辑（关键点） |
|---|---|---|
| 卖方 | 增值税 | 不满2年成交价×5.3%；满2年免征。 |
| 个人所得税 | 不满5年或不唯一成交价×1%；满五唯一免征。 | |
| 买方 | 契税 | 首套：≤90㎡×1%，>90㎡×1.5%；二套：≤90㎡×1%，>90㎡×2%；三套及以上×3%。 |
| 其他 | 印花税（免）、测绘费（约1.4元/㎡）、工本费（80元）。 |
给您的建议：
- 核实“房龄”：在购房前，务必要求中介或卖家提供房产证和契税票，仔细查看日期，确认是否“满二”和“满五”。
- 明确价格：在谈价时，一定要问清楚报价是“实收价”还是“实付价”，并据此计算自己的总成本或卖方的到手金额。
- 利用好政策：“满五唯一”是卖方的“黄金政策”，能省下巨额税费，如果能找到符合条件的房子，对买卖双方都是利好。
- 咨询专业人士：由于各城市政策细节可能略有差异，最稳妥的方式是咨询当地的房产中介或专业税务人士，他们会根据您的具体情况给出精确的计算结果。
