二手房交易税费怎么算？

下面我将为您详细拆解,并提供一个清晰的计算框架和实例。

核心原则

1. 谁交税？ 交易中的税费由买卖双方共同承担，但通常在合同中约定由买方承担（俗称“税费全包”）。 税法上规定卖方应缴纳增值税、个人所得税等，买方应缴纳契税，但在实际操作中，为了简化流程，很多地方的惯例是所有税费都由买方一并支付,签合同时一定要明确这一点。
2. 关键概念：
   • “满五唯一”：这是影响税费最重要的一个政策。
     • 满五：房产证出证日期或契税票填发日期已满5年。
     • 唯一：业主在该省份内，以家庭为单位（指夫妻双方及未成年子女）只有这一套住房。
     • 满足“满五唯一”的住宅，卖方可免征个人所得税和增值税。
   • 普通住宅 vs. 非普通住宅：不同城市标准不同，通常同时满足以下三个条件的为普通住宅：
     1. 小区容积率在1.0以上。
     2. 单套建筑面积在140平方米以下（或120、144，具体看城市）。
     3. 交易总价低于当地规定的最高限价。
   • 网签价：在房管局系统里备案的成交价格,这是计算税费的主要依据。
   • 核定价/评估价：税务局为了防止“阴阳合同”（即实际成交价远低于申报价）而设定的一个最低计税价格，税费计算时，会取网签价和核定价中的较高者作为计税基数。

买方主要缴纳的税费

买方的税费相对固定,主要取决于房屋面积和买家是否为首套房。

契税 (由买方承担)

这是买方最大的一笔税费，税率如下（以大部分城市为例，具体请查询当地政策）：

注意：

• 首套房的认定是以家庭为单位（夫妻双方及未成年子女）在全国范围内名下无房。
• 计税基数通常为网签价。

卖方主要缴纳的税费

卖方的税费是变数最大的部分，主要取决于房屋是否“满五唯一”。

增值税及其附加 (由卖方承担)

• 征收条件：房产证出证日期未满2年。
• 税率：约为5.3%（增值税5% + 城建税、教育费附加等）。
• 计税基数：（本次网签价 - 房屋原价），如果无法提供原购房发票，则按网签价全额计算。
• 优惠政策：
  • 满二：房产证出证日期满2年，可免征增值税。
  • 满五唯一：自然也满足“满二”,因此同样免征增值税。

个人所得税 (由卖方承担)

• 征收条件：卖方出售非家庭唯一生活用房,或虽为唯一住房但不满5年。
• 税率：通常为成交价的1% 或 （成交价 - 房屋原价 - 合理费用）× 20%，哪个税额低按哪个算。
  • “满五唯一”：可免征个人所得税。
  • 不满五或非唯一：必须缴纳，通常按总价的1%征收（因为对大多数普通住宅来说，1%比20%要低）。

增值税附加税 (由卖方承担)

• 这是增值税的附加税费，包括城市维护建设税、教育费附加等，约为增值税的12%左右。
• 优惠政策：如果增值税免征,那么附加税也一并免征。

其他费用

这些费用虽然不是严格意义上的“税”,但在交易中是必须支付的。

场景化计算实例

假设一套位于北京的普通住宅，网签价500万元，核定价480万元,卖家原购入价为300万元。

卖家“满五唯一”

• 买方税费：
  • 契税：假设买方为首套房，面积 > 90㎡。
    • 计税基数 = max(500万, 480万) = 500万
    • 契税 = 500万 × 1.5% = 5万元
• 卖方税费：
  • 增值税及附加：满五，故免征。
  • 个人所得税：满五唯一，故免征。
• 总计税费： 7.5万元（主要由买方承担）

卖家“满二不满五”，且为家庭唯一住房

• 买方税费：
  • 契税：同上，5万元。
• 卖方税费：
  • 增值税及附加：满二，故免征。
  • 个人所得税：不满五，需缴纳，唯一住房，按总价的1%征收。
    • 个人所得税 = 500万 × 1% = 5万元
• 总计税费： 7.5万 (买方) + 5万 (卖方) = 5万元

卖家“不满二”，且为家庭唯一住房

• 买方税费：
  • 契税：同上，5万元。
• 卖方税费：
  • 增值税及附加：不满二，需全额缴纳。
    • 计税基数 = 500万 - 300万 = 200万
    • 增值税及附加 ≈ 200万 × 5.3% = 6万元
  • 个人所得税：不满五，需缴纳。
    • 个人所得税 = 500万 × 1% = 5万元
• 总计税费： 7.5万 (买方) + 10.6万 (卖方) + 5万 (卖方) = 1万元

总结与建议

1. 查询当地政策：以上税率是通用模板，不同城市（如北上广深、杭州、成都等）对普通住宅的界定、契税政策等都有细微差别。最准确的方式是咨询当地房产中介或税务局。
2. 要求卖家提供证明：作为买家，你可以要求卖家提供房产证、契税票等材料，以便判断其“满几”情况,从而预估自己的交易成本。
3. 合同明确税费承担：在签订购房合同时，务必与卖家明确所有税费的承担方,避免事后产生纠纷。
4. 利用税费计算器：很多大型房产中介网站（如链家、贝壳）或政府税务网站都提供在线的“二手房税费计算器”，输入房屋信息后可以快速估算,非常方便。

希望这份详细的指南能帮助您更好地理解二手房交易税费的计算！