税费、中介费（如果有的话）和其他杂费。
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下面我将为您详细拆解各项费用,并提供一个计算示例。
主要税费（大头部分）
这部分费用是交易的核心,根据买方和卖方的身份以及房屋情况有所不同。
契税（由买方承担）
这是最大头的税费，根据房屋面积、买方是否为首套房以及房屋所在城市的政策而定。
- 首套房买方：
- 房屋面积 ≤ 90㎡： 总价的 1%
- 房屋面积 > 90㎡： 总价的 5%
- 二套房买方：
- 房屋面积 ≤ 90㎡： 通常为总价的 1% (部分城市按3%或4%,需查询当地政策)
- 房屋面积 > 90㎡： 通常为总价的 2% (部分城市按3%或4%,需查询当地政策)
- 三套及以上或非普通住宅： 通常为总价的 3%-4%,具体看地方政策。
特别注意：
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- “普通住宅”的认定标准（如容积率、单套面积、总价）因城市而异，这会影响契税税率，北京、上海等一线城市有明确的普通住宅价格标准。
- 部分城市对二套房的契税政策非常严格，可能会高达3%-4%,费用会高很多。
增值税及附加（由卖方承担）
这个税费主要针对卖方，但如果卖方实收,这部分费用会转嫁给买方。
- 住宅（满2年）： 免征，这是国家的重要惠民政策,持有满2年的普通住宅可以免征增值税。
- 住宅（不满2年）： 按照交易总额的 3% 左右征收（增值税5% + 城建税、教育费附加等约0.3%）。
- 非住宅（如商铺、公寓）： 无论年限，通常都按差额（现价-原价）的 3% 或全额的 3% 征收。
关键点： 满五唯一（持有满5年且是家庭唯一生活用房）的房子，不仅可以免增值税，还能免个人所得税,是性价比最高的房子。
个人所得税（由卖方承担）
同样，如果卖方实收,这笔费用也会由买方支付。
- 满五唯一： 免征,这是最佳情况。
- 不满足“满五唯一”：
- 差额征收（能提供原值发票）： (现交易总价 - 房屋原值 - 合理费用) × 20%
- 核定征收（无法提供原值发票）： 交易总价的 1% 或 2% (具体比例看地方税务局规定，大部分城市是1%)。
小结： 对于卖方来说，“满五唯一”是省税的关键，对于买方来说，购买“满二”的房子可以避免高昂的增值税。
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印花税（双向征收，但目前有优惠）
- 买卖双方： 各按交易总额的 05% 缴纳。
- 目前优惠： 个人销售或购买住房，暂免征印花税，但如果是非住宅（商铺）,则无法享受此优惠。
中介费（可选）
如果通过房产中介交易,需要支付中介费。
- 收费标准： 通常为房屋成交总价的 1% - 2%。
- 支付方： 买卖双方共同承担，或由一方（通常是买方）承担,具体可以在合同中约定。
- 是否可以砍价： 可以，中介费是市场价格,有一定的议价空间。
其他杂费（小额）
这部分费用金额不大,但必不可少。
- 登记费：
- 住宅：80元/套。
- 非住宅（如商铺）：550元/套。
- 不动产测绘费： 如果需要重新测绘，按房屋面积计算，大约 36元/㎡。
- 档案查询费： 通常为 40元/次。
- 贷款相关费用（如果按揭）：
- 评估费： 贷款银行会要求对房产进行评估，费用一般为房价的 1% - 0.5%。
- 担保费： 如果找担保公司，费用根据贷款额和年限计算，大约在 贷款额的0.3% - 1% 左右。
- 抵押登记费： 一般为 80元/套。
计算示例
假设：
- 房屋总价：200万元
- 房屋面积：100㎡
- 买方情况：首套房
- 卖方情况：房产已满2年，但“不唯一”（即不满足“满五唯一”）
- 地点：按大多数城市的普通标准计算
- 通过中介交易：中介费 5%
各项费用计算如下：
| 费用项目 | 计算方式 | 金额（元） | 承担方 |
|---|---|---|---|
| 契税 | 200万 × 1.5% = 3万 | 30,000 | 买方 |
| 增值税及附加 | 满2年，免征 | 0 | 卖方 |
| 个人所得税 | 核定征收，200万 × 1% = 2万 | 20,000 | 卖方（实收则转嫁买方） |
| 印花税 | 暂免征 | 0 | 买卖双方 |
| 中介费 | 200万 × 1.5% = 3万 | 30,000 | 买卖双方各半或约定 |
| 登记费 | 80元/套 | 80 | 买方 |
| 其他杂费 | 测绘、档案等，约500元 | 500 | 买方 |
| 总计 | 约80,580元 |
重要说明：
- 在这个例子中，如果卖方要求“实收”（即到手价200万不变），那么他本应承担的2万个人所得税和1.5万中介费（假设他承担一半）会加到买方身上,导致买方实际支付的费用更高。
- 如果这套房子是“满五唯一”，那么个人所得税为0，买方只需支付契税和中介费等,总成本会低很多。
总结与建议
- 费用范围： 在一个中等城市，购买一套总价200万、面积100平米的普通住宅，如果买方为首套房，卖方满二，过户总费用（不含中介费）大约在 3万 - 4万元 左右，如果加上1.5%的中介费，总成本将接近 6万 - 7万元。
- 核心影响因素： 房屋总价 和 房屋面积 是决定契税的基础，而 卖方的持有年限和是否唯一 则决定了增值税和个人所得税的多少。
- 务必核实当地政策： 各地，特别是北上广深等一线城市，对普通住宅的认定、契税税率等有特殊规定，务必在交易前咨询当地不动产登记中心或可靠的中介,获取最准确的计算结果。
- “满五唯一”最划算： 在购房时，优先选择“满五唯一”的房子,可以为您节省数万元的税费。
