公积金贷款能买二手房吗？

当然可以！公积金贷款完全可以用来购买二手房,这是公积金贷款的一项重要用途。

与购买新房相比，使用公积金贷款购买二手房的流程和要求会更复杂一些，因为它涉及到更多的环节和审核,下面为您详细解析一下关键点：

核心要点总结

1. 可以购买：公积金贷款是支持购买二手房的。
2. 有房龄限制：对二手房的房龄（从建成年份算起）有要求，通常要求贷款年限+房龄不超过一定年限（如40年或50年，具体看各地政策）。
3. 有评估价：银行会委托专业机构对二手房进行评估，贷款额度基于评估价,而非成交价。
4. 流程更复杂：需要买卖双方、中介（如有）、银行、公积金中心、不动产登记中心等多个环节的配合。

申请公积金贷款买二手房的主要条件

除了满足公积金贷款的基本条件（如连续缴存一定时间、信用良好、有还款能力等）,针对二手房还有以下特殊要求：

房屋要求

• 房屋性质：必须是已取得《不动产权证书》（或《房屋所有权证》）的完全产权住房，不能是小产权房、公寓、商业用房等。
• 房龄限制：这是最关键的一点，大部分城市规定：
  • 贷款年限 + 房龄 ≤ 40年 或 50年
  • 一套房子建成于2000年，房龄为24年，如果当地政策是“贷款年限+房龄≤50年”,那么您最长可以申请26年的贷款。
  • 目的：控制银行风险,因为房龄太老的房屋未来价值贬损风险较大。
• 房屋状况：房屋必须结构安全，能正常使用，没有法律纠纷，未被查封或抵押（除非卖方能用贷款还清原有抵押）。

买卖双方要求

• 买方（借款人）：
  • 拥有当地户籍或持有当地有效的居住证明。
  • 申请贷款时，公积金账户处于正常缴存状态，并已连续足额缴存一定时间（通常为6个月或12个月以上）。
  • 具有完全民事行为能力，信用记录良好,无严重逾期。
  • 有稳定的经济收入,具备按时偿还贷款本息的能力。
• 卖方：
  • 必须是房屋的合法所有权人,产权清晰。
  • 如果房屋上还有其他抵押，需要配合办理“转抵押”手续，即用买方的贷款资金结清原有贷款,解除抵押。

贷款额度与首付比例

• 贷款额度：

  • 公积金贷款额度有上限，具体上限金额由各地公积金中心根据当地政策、账户余额、缴存情况等因素综合确定，有些城市单人最高可贷60万,夫妻双方最高可贷100万或120万。
  • 贷款额度不高于房屋的评估价，如果房屋成交价远高于市场价，评估价可能会低于成交价,这会影响您的可贷额度。
  • 计算公式：贷款额度 ≤ 评估价 × 最高贷款成数 - 首付款

• 首付比例：

  
  （图片来源网络，侵删）
  • 首付款 = 房屋成交价 - 公积金贷款额度
  • 首付比例 = 首付款 ÷ 房屋成交价 × 100%
  • 根据国家政策，使用公积金贷款购买首套住房，首付比例通常不低于20%；购买二套住房，首付比例会更高（通常不低于30%或40%）,具体请查询当地最新的公积金贷款政策。

申请流程（比新房复杂）

1. 签订购房合同：与卖方达成一致,签订正式的二手房买卖合同。
2. 提交初审申请：买卖双方携带身份证、户口本、婚姻证明、购房合同、卖方的产权证等材料,到公积金管理中心进行初步审核。
3. 房屋评估：公积金中心会指定或认可的评估机构对房屋进行现场评估,确定其市场价值。
4. 银行审批：公积金中心将审核通过的材料和评估报告提交给合作的银行，银行进行最终审批,确定贷款额度和年限。
5. 办理过户与抵押：
   • 买方将首付款支付给卖方。
   • 买卖双方、银行、公积金中心、不动产登记中心共同办理房屋过户手续。
   • 办理完毕后，将新《不动产权证》抵押给银行。
6. 发放贷款：银行将贷款资金直接划入卖方的指定账户,用于结清房款。
7. 按月还款：贷款发放次月起,借款人开始按月偿还公积金贷款本息。

注意事项与建议

1. 提前咨询：在购房前，务必向当地的住房公积金管理中心和合作银行咨询最新的政策，包括贷款额度、首付比例、房龄限制等,做到心中有数。
2. 选择靠谱中介：二手房交易流程复杂，找一个专业、信誉好的房产中介可以帮助您规避很多风险,协调各方关系。
3. 核实房屋信息：务必核实卖方的身份和房屋的产权状况，确保房屋可以正常交易和抵押，避免“一房多卖”或产权纠纷。
4. 评估价很重要：如果评估价低于预期，可能导致您的贷款额度不足，需要准备更多的首付款,可以在购房前让评估机构进行预评估。
5. 考虑组合贷款：如果房屋总价较高，公积金贷款额度不够，可以考虑申请“组合贷款”，即公积金贷款 + 商业银行贷款,以满足购房需求。

用公积金贷款买二手房是完全可行的，但一定要提前做好功课，了解清楚当地政策和具体流程,确保整个过程顺利。