核心流程概览
自主交易的核心在于：信息对称、流程透明、权责清晰，整个过程可以概括为以下几个大步骤：
（图片来源网络，侵删）
- 准备阶段：卖方挂牌，买方看房。
- 谈判签约：双方就价格、付款方式、交房时间等达成一致，签订《房屋买卖合同》。
- 资金监管：将购房款存入第三方监管账户，确保资金安全。
- 贷款办理（如需）：买方向银行申请贷款。
- 缴税过户：双方到不动产登记中心办理缴税和过户手续。
- 物业交割：卖方将房屋、户口、钥匙等正式移交给买方。
- 银行放款：银行将贷款发放至卖方账户。
- 交易完成：买方拿到新房产证，交易正式结束。
分步详解与操作指南
第一步：准备阶段（卖方）
-
房屋核验与产权明晰
- 查档：前往不动产登记中心查询房产的“户籍档案”（也叫“图则”），确认房屋的产权人、共有情况、是否存在抵押、查封等权利限制，这是最关键的一步，确保房屋“干净”。
- 解押：如果房屋有抵押，需要先还清银行贷款，解除抵押才能进行交易，这需要提前准备资金，或者与买方协商用首付款解押（风险较高，需谨慎）。
-
准备交易材料
- 卖方身份证明：身份证、户口本。
- 产权证明：房产证（不动产权证书）原件。
- 婚姻证明：结婚证（如为夫妻共有财产）。
- 其他材料：如原始购房发票、契税票等，有助于计算税费。
-
挂牌与展示
- 线上发布：在各大房产APP（如贝壳、安居客、58同城等）或本地论坛上发布房源信息，注意保护隐私，可以不暴露具体门牌号。
- 线下接待：自行安排时间带意向客户看房。
第二步：准备阶段（买方）
-
明确购房资格与预算
（图片来源网络，侵删）- 资格确认：确认自己是否符合当地的购房政策（如社保/个税年限、户口限制、限购套数等）。
- 资金规划：明确自己的首付能力和贷款总额，了解自己的征信状况。
-
看房与评估
- 实地考察：仔细查看房屋的户型、朝向、装修、质量、小区环境、邻里关系等。
- 市场调研：通过多个渠道了解同小区或类似房源的市场价格，做到心中有数，避免被“宰”。
第三步：谈判与签约（核心环节）
这是整个交易中最容易产生纠纷的环节,务必谨慎。
-
价格谈判：买卖双方直接就价格进行拉锯，可以参考周边成交价。
-
确定关键条款：这是合同的核心，必须白纸黑字写清楚。
（图片来源网络，侵删）- 成交价格：明确是“到手价”还是“含税价”，建议写明“此价格为房屋交易过户产生的全部税费由[方]承担后的净价”，避免后续扯皮。
- 付款方式：这是重中之重！强烈建议采用资金监管。
- 推荐方式：资金监管，将购房款存入银行或政府指定的第三方监管账户，在完成过户、买方拿到新房产证后，监管机构再将款项划给卖方，这能最大程度保证资金安全。
- 不推荐方式：直接转账，风险极高，钱给了，房不过户或过户后不给钱的情况都有发生。
- 交房时间：明确具体的交房日期，以及交房时的标准（如家电家具清单、是否空房等）。
- 户口问题：明确卖方户口迁出的时间和违约责任，这是常见的纠纷点。
- 税费承担：明确各项税费（增值税、个人所得税、契税等）由谁承担，通常契税由买方承担，其他税费由卖方承担，但也可以协商。
- 违约责任：明确任何一方违约需要承担的具体赔偿金额或计算方式。
-
签订《房屋买卖合同》
- 使用标准范本：可以去当地住建委网站下载标准版的《存量房屋买卖合同》。
- 逐条审阅：逐字逐句阅读，确保所有条款都清晰、无歧义。
- 保留证据：所有沟通记录（微信、短信）、补充协议等都要保留好。
第四步：资金监管（安全基石）
- 联系银行：买卖双方可共同选择一家银行，办理资金监管业务。
- 签订协议：与银行签订资金监管协议，明确监管金额、条件（如“过户完成后解付”）等。
- 存入资金：买方将首付款/全款存入监管账户。
- 安全解付：待不动产登记中心确认过户完成后，银行自动将款项划转至卖方账户。
第五步：贷款办理（如需）
- 资质预审：买方在签约前最好先向几家银行咨询，了解自己的贷款额度和利率，做好预审。
- 提交申请：签约后，买方根据银行要求提交贷款申请材料。
- 银行审批：银行会进行评估、审批，出具贷款承诺函。
- 注意：贷款审批结果具有不确定性，合同中应加入“如果贷款审批不通过，双方如何处理”的条款（如解除合同、无息退款等）。
第六步：缴税与过户
- 预约：通过当地不动产登记中心的官网、APP或电话预约过户时间。
- 材料准备：买卖双方携带身份证、户口本、结婚证、房产证、买卖合同等所有原件材料。
- 缴税：到税务窗口核税、缴税，税费会根据房屋是否“满五唯一”、是否“满二”等情况有很大差异，提前了解清楚。
- 过户：缴税后，凭完税证明到不动产登记窗口办理过户手续，买方会成为新的产权人。
第七步：物业交割
- 交割清单：买卖双方共同对照《房屋交割清单》，逐项检查房屋、钥匙、门禁卡、水电燃气卡、物业费、供暖费等。
- 费用结清：卖方结清交割日前的所有费用（水、电、燃气、物业、供暖等），并拍照留存凭证。
- 签署确认：确认无误后，双方签署《物业交割确认书》。
第八步：银行放款与交易完成
- 放款：买方拿到新房产证后，通知银行，银行将监管账户中的贷款部分发放给卖方。
- 结清：卖方收到全部房款，交易彻底完成。
自主交易 vs. 中介交易优劣势对比
| 方面 | 自主交易 | 通过中介交易 |
|---|---|---|
| 费用 | 省钱：省下1%-2%的中介费（数万至数十万） | 花钱：需支付中介费 |
| 效率 | 可能较慢：需要自己协调时间、流程，处理突发问题 | 效率高：中介熟悉流程，能快速安排各环节 |
| 风险 | 风险较高：需要自己识别风险，合同、资金等环节易出漏洞 | 风险较低：中介提供居间担保，资金监管流程成熟，合同相对规范 |
| 信息 | 信息不对称：卖方可能隐瞒房屋缺陷，买方可能缺乏市场行情 | 信息透明：中介能提供市场分析、房源对比，并带看多套 |
| 服务 | 无服务：所有环节、文书、沟通都需亲力亲为 | 服务全面：包括带看、谈判、签约、办贷款、过户、交割等一条龙服务 |
总结与建议
什么人适合自主交易？
- 对流程非常熟悉,有时间精力的“专业人士”。
- 买卖双方是亲戚、朋友等高度信任的关系。
- 交易金额较小,或为了省下中介费而愿意承担相应风险的“老手”。
给自主交易者的核心建议：
- 合同为王：一切以书面合同为准，口头承诺不作数。
