2009年上海房价的走势是：上半年触底反弹，下半年加速飙升，全年涨幅惊人。
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以下是更详细的分析：
核心数据概览
- 全年价格涨幅： 根据上海市房屋资源管理局的数据，2009年上海新建商品住宅平均销售价格约为 14213元/平方米。
- 与2008年的 8185元/平方米 相比，同比上涨了约73.7%，这个涨幅是历史性的，即使在今天看来也极其罕见。
- 成交量： 2009年上海楼市成交量也创下了历史新高，全年新建商品房成交面积超过 3000万平方米，二手房成交量也同步放大，市场极度活跃。
全年走势分析：两个截然不同的 halves
上半年：金融危机后的“筑底”与“复苏” (1月-6月)
2009年初,上海楼市尚未完全摆脱2008年全球金融危机的阴影。
- 市场状况： 2008年底到2009年初，市场观望情绪浓厚，成交量低迷，房价有惯性下跌的压力，许多开发商面临资金链紧张的压力，以价换量是主要策略。
- 政策驱动： 关键的转折点出现在 2008年底，为了应对金融危机，中国政府出台了著名的 “四万亿”经济刺激计划，并推出了宽松的货币政策。
- 利率和存款准备金率大幅下调：极大地降低了购房者的贷款成本和企业的融资成本。
- 首次购房优惠政策：对于首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%，并对个人销售或购买住房暂免征收印花税和土地增值税，这些政策直接降低了购房门槛和成本。
- 市场变化： 在这些强力政策的刺激下，市场信心从2009年第二季度开始逐步恢复，成交量率先回暖，房价在年中基本企稳，为下半年的暴涨奠定了基础。
下半年：量价齐飞的“疯狂”与“井喷” (7月-12月)
如果说上半年是“政策底”，那么下半年就是“市场底”，并且开启了疯狂的上涨模式。
- 市场状况： 从下半年开始，上海楼市进入了一个典型的“买方市场”转向“卖方市场”的过程。
- 需求集中释放：上半年积累的购买力、宽松信贷释放的资金、以及通胀预期下的资产保值需求，共同推动了购房热潮。
- “日光盘”频现：很多新楼盘在开盘当天就被抢购一空，需要摇号或排队购买，这种景象在当时非常普遍。
- 房价跳涨：开发商从“以价换量”转为“惜售涨价”，房价从缓慢上升进入快速、甚至跳涨的阶段，特别是市中心和热门区域的楼盘，涨幅惊人。
- 驱动因素：
- 流动性过剩：天量的信贷投放使得市场上有大量的资金需要寻找投资出口，房地产成为最直接的渠道。
- 通胀预期：人们普遍预期物价会上涨，购买房产被认为是抵御通胀、实现资产保值增值的最佳手段。
- 市场情绪：买涨不买跌的心理被放大，恐慌性购房（FOMO - Fear Of Missing Out）情绪蔓延，进一步推高了房价。
区域特点
- 市中心区域（如黄浦、静安、徐汇）： 作为传统核心区，房价起点高，但同样领涨市场，涨幅巨大，顶级豪宅项目备受追捧。
- 核心区域（如长宁、普陀、虹口、杨浦）： 性价比受到关注，成为许多改善型家庭的首选，成交量活跃，价格快速跟进。
- 近郊区域（如闵行、宝山、嘉定）： 作为刚需的主要承接区域，受益于轨道交通的延伸和相对较低的总价，成交量巨大，价格也水涨船高。
- 远郊区域（如松江、青浦、奉贤）： 虽然涨幅相对市中心较小，但在整体市场热潮下，价格也实现了大幅上涨。
总结与反思
2009年的上海楼市,是政策、货币、市场情绪和宏观经济共同作用下的一个经典案例。
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- 政策是“扳机”：没有2008年底的强力救市政策，市场不会如此迅速地反转。
- 货币是“燃料”：天量信贷为房价上涨提供了充足的流动性，是推动价格上涨的根本动力。
- 信心是“催化剂”：一旦市场形成上涨预期，就会产生自我实现的螺旋，吸引更多人入场。
对于亲身经历过2009年的人来说,那是一段充满机遇和焦虑的时光，对于房价的记忆，就是从那一年开始，彻底告别了“万元时代”，开启了持续多年的上涨通道，深刻地改变了上海的城市面貌和居民的生活。
