买二手房，费用清单有哪些？

第一部分：房款本身

这是最大头的支出,直接支付给卖方。

• 房屋成交价： 这是买卖双方协商确定的价格,也是计算各项税费的基础。

第二部分：主要税费 (这是最复杂、最需要关注的环节)

税费根据您的房产是否“满五唯一”而有天壤之别,我们先解释这个关键概念：

• “满五唯一”：
  • 满五：房产证出证时间或契税票填发时间已满5年。
  • 唯一：业主以家庭为单位（指夫妻双方及未成年子女）在该省份内,登记在不动产系统下的只有这一套住房。
  • 好处：如果同时满足“满五唯一”，则可以免征个人所得税和增值税，只需缴纳极少数额的契税（首套或二套）,能为您节省数万甚至数十万元的费用。

下面我们分情况列出需要缴纳的税费：

买方需要缴纳的税费 (无论卖方情况如何，买方都必须承担)

1. 契税 (C deed Tax)

   • 定义：对不动产产权征收的一种财产税,由买方承担。
   • 计算标准 (以北京、上海、广州、深圳为例，其他城市略有差异，但大体相似)：
     • 首套房：
       • 房屋面积 ≤ 90㎡：按 1% 征收
       • 房屋面积 > 90㎡：按 5% 征收
     • 二套房：
       • 房屋面积 ≤ 90㎡：按 1% 征收
       • 房屋面积 > 90㎡：按 2% 征收
     • 三套房及以上：通常按 3% 或更高比例征收（各地政策不同）。
   • 举例：购买一套200万的首套房，面积100㎡。
     • 契税 = 2,000,000元 × 1.5% = 30,000元

2. 印花税 (Stamp Duty)

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 定义：对合同、凭证等文件征收的税。
   • 当前政策：对个人销售或购买住房暂免征收，但如果是公司产权的房产，则需按合同金额的0.05%全额征收。

卖方需要缴纳的税费 (通常由买方承担，但需在合同中明确)

这部分费用是变数最大的,直接取决于卖方的房产情况。

1. 增值税及其附加 (VAT and Surcharges)

   • 征收条件：房产证出证时间未满2年。
   • 计算标准：
     • 个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
     • 满两年的普通住宅可免征。
   • 举例：购买一套未满2年的200万房产。
     • 增值税 = 2,000,000元 × 5% = 100,000元 (这笔钱通常由买方承担)

2. 个人所得税 (Individual Income Tax)

   • 征收条件：只要卖方名下不满足“满五唯一”,就需要缴纳。
   • 计算标准 (二选一，按高的交)：
     • 差额征收 (推荐)：(本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用) × 20%
       • 房屋原值：指当时的购买价、相关税费等。
       • 合理费用：指装修费、贷款利息等（需有发票凭证）。
       • 如果原值无法提供，税务部门会核定一个价格，通常是按“核定征收率”计算。
     • 核定征收：按房屋交易价格的1% 或 2% 征收（各地核定比例不同）。
   • 举例：购买一套不满“唯一”条件的200万房产。
     • 如果按核定征收率1%计算：个人所得税 = 2,000,000元 × 1% = 20,000元

第三部分：其他杂费 (服务性及交易过程中产生的费用)

这些费用相对固定,但也是一笔不小的开支。

1. 中介费 / 佣金

   • 定义：支付给房产中介公司的服务费。
   • 计算标准：通常为房屋成交价的 1% - 3%。
   • 支付方：理论上由买卖双方共同承担，但实际操作中，为了促成交易，绝大多数情况下由买方独自承担。
   • 举例：购买一套200万的房产，中介费2%。
     • 中介费 = 2,000,000元 × 2% = 40,000元

2. 贷款服务费 / 评估费

   • 贷款服务费：如果通过中介办理贷款，中介可能会收取一笔服务费,通常在几千元。
   • 评估费：银行为了确定房产抵押价值，会要求委托评估公司进行评估，费用根据评估值阶梯式收取，一般在 1000 - 3000元 不等。

3. 担保费 / 抵押登记费

   • 担保费：如果办理公积金贷款或商业贷款，通常需要担保公司提供连带责任担保,费用一般在几千元。
   • 抵押登记费：到不动产登记中心办理抵押登记时缴纳，住宅类为80元/套，非住宅类为550元/套。

4. 不动产登记费

   • 定义：将房屋产权从卖方名下过户到买方名下时,登记中心收取的费用。
   • 费用：住宅类为 80元/套。

5. 物业交割费

   • 定义：过户前后，与原业主结清水、电、燃气、暖气、物业费、有线电视费等杂项的费用。
   • 费用：费用不高，但必须交接清楚,避免后续麻烦。

6. 资金监管费

   • 定义：为了保证交易资金安全，买卖双方可以在银行开设共管账户进行资金监管,部分银行会收取少量手续费。

费用计算示例

假设您在北京购买一套“满二不满五”的二手房，成交价为200万元，您是首套房，面积100平方米，通过中介交易,并且所有税费约定由买方承担。

买方税费：

• 契税：200万 × 1.5% = 30,000元

卖方税费 (由买方承担)：

• 增值税：因房产“满二”，免征。 = 0元
• 个人所得税：因不满足“满五唯一”，需缴纳，按核定征收率1%计算：200万 × 1% = 20,000元

其他杂费：

• 中介费：200万 × 2% = 40,000元 (假设)
• 评估费：约 2,000元
• 抵押登记费：80元
• 不动产登记费：80元

总费用估算：

• 房款：2,000,000元
• 税费：30,000 + 20,000 = 50,000元
• 杂费：40,000 + 2,000 + 80 + 80 = 42,160元
• 总计：2,000,000 + 50,000 + 42,160 = 2,092,160元

购买这套200万的房子，您除了准备200万房款外，还需要额外准备约 2万元 的费用。

重要提醒

1. 核实房源信息：在签约前，务必请中介或自行核实房产的“满五唯一”情况、有无抵押、有无查封等关键信息。
2. 明确费用承担方：所有费用（尤其是税费和中介费）必须在购房合同中明确由哪一方承担,避免日后纠纷。
3. 咨询专业人士：各地的税收政策存在细微差别，强烈建议在交易前咨询当地的中介、银行或税务部门,获取最准确的信息。
4. 资金安全：大额资金交易务必通过资金监管或公证处提存等方式进行,确保安全。