二手房买卖，先过户还是先贷款？

这是一个非常经典且重要的问题,涉及到二手房交易的核心流程和风险控制。

核心结论：绝对应该是“先过户，后贷款”。

“先过户，后贷款”是确保交易安全、规避风险的标准操作流程，下面我将详细解释为什么，以及“先贷款，后过户”的风险所在。

为什么必须“先过户，后贷款”？

这个流程的核心逻辑是：将房屋的所有权（房产证）从卖方转移到买方名下，买方再以自己的名义向银行申请贷款。

对买方而言：最大的安全保障

• 确保房子是你的： 过户完成后，房产证上就写上了你的名字，这意味着这套法律意义上的资产已经完全属于你，即使后续因为任何原因（如银行审批不通过、额度不够等）导致贷款失败，这套房子也是你的，你拥有绝对的所有权，可以决定是全款购买、另找贷款，还是转卖，风险完全可控。
• 避免“钱房两空”： 如果反过来，先贷款，银行的钱打到卖方账户，但过户手续还没办，一旦卖方卷款跑路或者出现债务纠纷导致房子被查封，买方不仅拿不到房子，还要继续偿还银行的贷款，陷入“钱房两空”的绝境。

对卖方而言：确保交易完成

• 避免产权纠纷： 过户后，房屋的所有权已转移，卖方无法再将此房一房多卖或用于抵押，彻底消除了未来的产权纠纷。
• 锁定买家： 买方已经支付了首付款，并且正在办理贷款，表明其购买意愿和资金能力是真实的，这能有效防止买家反悔或资金链断裂导致交易失败。

对银行而言：控制信贷风险

• 确保抵押物有效： 银行在发放贷款前，必须确认抵押物（房产）的产权清晰、无争议，并且产权人（贷款人）就是借款人，只有过户后，买方才能成为合法的产权人，银行才能顺利地办理抵押登记，将房产作为贷款的抵押物，如果产权不清晰，银行的贷款将面临巨大风险。

“先贷款，后过户”的巨大风险

虽然理论上存在“先审批贷款，再办理过户”的说法，但这与“先贷款、后过户”有本质区别，真正的“先贷款、后过户”流程风险极高，基本不被专业中介和律师推荐。

风险场景（对买方）：

1. 卖方“一房多卖”或卷款跑路： 买方获得银行贷款承诺，甚至部分贷款资金已到卖方账户，但卖方在过户前消失或又将房子卖给第三方，导致买方钱房两空。
2. 房屋被查封或产权受限： 卖方可能在交易过程中涉及债务纠纷、诉讼等，导致房屋被法院查封，此时即使银行已放款，买方也无法完成过户，钱和房都拿不到。
3. 交易失败，资金难以追回： 如果因卖方原因导致交易最终失败，买方追回已支付的款项（如定金、部分房款）的过程会非常漫长和困难。

风险场景（对卖方）：

1. 买方贷款失败，交易泡汤： 卖方在未过户的情况下，收了买方的定金，但买方因征信问题、银行政策变化等原因导致贷款审批失败，卖方需要退还定金，并重新寻找买家，耽误了宝贵的销售时机。
2. 买方违约风险： 买方在获得贷款后，可能因房价下跌等原因产生悔意，故意拖延或拒绝过户。

正确的“先过户，后贷款”详细流程

1. 签订购房合同： 买卖双方达成一致，签订正式的《二手房买卖合同》，明确房价、付款方式、违约责任等条款，通常买方会支付一笔定金（如总房款的5%-10%）。
2. 办理贷款预审批（可选但推荐）： 买方可以提前向一家或多家银行咨询，提交资料进行贷款预审批，了解自己能贷多少、利率多少，做到心中有数，但这不构成银行的最终放款承诺。
3. 办理资金监管： 这是非常关键的一步！买方将首付款存入指定的第三方资金监管账户（如银行、大型中介或房管局指定的监管平台），这笔钱在过户完成前，由监管方保管，卖方无法随意动用。
4. 提交过户申请： 买卖双方携带身份证、户口本、结婚证（如需）、房产证、买卖合同等材料，到当地的不动产登记中心提交过户申请。
5. 缴纳税费，办理过户： 审核通过后，买卖双方缴纳相关税费（契税、个税、增值税等），然后正式办理不动产过户手续，过户完成后，新的房产证（不动产权证书）会下发到买方名下。
6. 买方申请银行贷款： 买方拿到新房产证后，以自己的名义向银行正式提交贷款申请，银行会审核买方的资质和房产状况，审批通过后会出具《贷款承诺书》。
7. 银行放款与抵押登记：
   • 银行将贷款金额直接划转到之前约定的资金监管账户。
   • 资金监管账户在确认收到全款（买方支付的首付款 + 银行发放的贷款）后，再将全部房款支付给卖方。
   • 买卖双方和银行一起到不动产登记中心办理抵押登记,将买方的房产抵押给银行。
8. 交易完成： 抵押登记完成后，银行将房产证原件（或他项权证）交给买方保管，买方开始按月偿还月供，整个交易流程正式结束。

在任何二手房交易中，都应坚持“先过户，后贷款”的原则。 这是保护买卖双方合法权益、规避交易风险的黄金法则，务必选择正规的中介机构或聘请专业律师协助办理，并全程使用资金监管服务，确保交易万无一失。