有抵押二手房买卖，抵押款咋处理？

下面我将为您详细拆解整个流程、关键步骤、风险以及注意事项,力求清晰易懂。

核心概念：什么是“有抵押的二手房”？

就是房主（卖家）用这套房子作为抵押物，向银行申请了贷款（比如房贷），并且贷款还没有还清，这套房子的“所有权”目前不完全属于卖家，而是“所有权”和“抵押权”并存的状态。

• 所有权：属于卖家,但受到限制。
• 抵押权：属于放贷银行,银行有权在卖家违约时处置该房产。

买卖这种房子的关键，就是“涤除抵押”，即在交易前还清银行的贷款，解除抵押登记，让房屋恢复“完全所有权”的状态,然后才能进行过户。

主要交易方式

根据买家的资金情况和双方协商,主要有以下三种方式：

资金监管/垫资解押（最常见、最安全）

这是目前市场上最主流和推荐的方式,尤其适用于买家资金不足以直接全款购买的情况。

• 操作流程：

  1. 三方协商：买家、卖家、中介（如有）以及资金方（通常是买家的贷款银行或第三方垫资公司）共同协商，并签订一份详细的《资金监管协议》或《垫资协议》，这份协议是整个交易的“安全锁”。
  2. 支付首付款：买家将首付款（或全部购房款）存入指定的、由银行或第三方监管的“资金监管账户”，这笔钱在完成所有手续前，由第三方监管,卖家无法随意支取。
  3. 资金方垫资：资金方（如买家的贷款银行）根据协议，从监管账户中划出一笔钱，或由其自有资金,替卖家一次性还清银行剩余的贷款本息。
  4. 注销抵押登记：卖家拿到还清证明后，立刻前往不动产登记中心办理“抵押权注销”手续,房子才真正恢复完全所有权。
  5. 办理过户：房屋解押后，买卖双方即可前往不动产登记中心，办理房屋所有权转移登记（过户）手续,买家成为新的房主。
  6. 银行放款：买家可以拿着新的房产证，去自己申请贷款的银行办理抵押登记，银行审批通过后，会将剩余的购房款（尾款）直接支付给卖家（或从监管账户中释放）。

• 优点：

  • 安全：资金全程监管，有效防止卖家“拿了钱不办事”或“一房多卖”的风险。
  • 灵活：对买家友好，无需自己准备巨额全款,可以用贷款完成交易。

• 缺点：

  • 成本：如果使用第三方垫资公司，会产生一定的“垫资服务费”（利息）。
  • 流程复杂：需要多方协调,时间可能比普通交易稍长。

卖家自行筹款解押

这种方式要求卖家有足够的自有资金,能够提前还清贷款。

• 操作流程：

  1. 卖家还贷：卖家自己筹钱,提前向银行还清全部贷款。
  2. 注销抵押：卖家凭还清证明,立即办理抵押注销手续。
  3. 正常交易：此时房子已无抵押，买卖双方可以像普通二手房一样，进行网签、支付首付、办理过户和银行按揭贷款。

• 优点：

  • 流程简单：避免了复杂的资金协调过程。
  • 成本较低：没有额外的垫资费用。

• 缺点：

  • 对卖家要求高：卖家必须有强大的现金流能力,提前还清贷款对很多人来说并不容易。
  • 风险较高：如果卖家在收到买家全款后不急于还贷或解押，买家风险较大，即使采用此方式,也强烈建议通过资金监管账户进行交易。

银行转按揭（较少见，难度大）

“转按揭”是指将卖家的原贷款直接转移给买家，这种方式理论上可以省去“先解押再过户”的环节,但在实际操作中非常困难。

• 现状：
  • 由于政策风险、银行风险控制等原因，目前绝大多数银行已经停止办理“个人住房贷款转按揭”业务。
  • 即使个别银行受理，审批条件也非常苛刻，对买方的资质、收入、征信等要求极高。
• 除非银行明确表示可以办理，否则不要将此作为首选方案。

详细步骤（以最主流的“资金监管/垫资解押”为例）

1. 前期准备与看房

   • 买家看中房源后，务必要求卖家提供《不动产权证书》（房产证）和《他项权证》或查询《不动产登记证明》，核实房屋基本信息、抵押状态（抵押权人是谁、抵押金额、登记日期等）。

2. 签订三方协议

   • 买卖双方、中介（如有）、资金方（买家的贷款银行或垫资公司）共同签订一份权责清晰的协议，这是整个交易的法律保障，必须明确：
     • 房屋价格、付款方式、时间节点。
     • 首付款监管账户信息。
     • 垫资的金额、利息、还款来源。
     • 解押、过户、交房的具体时间。
     • 违约责任。

3. 支付首付款至监管账户

   • 买家将首付款存入协议指定的资金监管账户。切记：不要直接支付给卖家个人！

4. 办理垫资解押

   • 资金方根据协议,将垫资款项支付给卖家的原贷款银行。
   • 卖家拿到银行的《结清证明》后，立刻去不动产登记中心办理抵押注销手续。这一步必须确保顺利完成。

5. 办理网签与过户

   • 房屋解押后，买卖双方即可进行网上签约，并携带所有必要材料（身份证、户口本、结婚证、房产证、原购房合同等）到不动产登记中心办理所有权转移登记（过户）。
   • 买家缴纳相关税费（契税、个税等）。

6. 办理新的抵押登记（银行放款）

   • 买家拿到新的《不动产权证书》后,将其提交给自己申请贷款的银行。
   • 银行进行审批，审批通过后，银行会与买家签订新的抵押贷款合同,并到不动产登记中心办理新的抵押登记。
   • 登记完成后，银行会将剩余的购房款（尾款）支付给卖家（或从监管账户中释放给卖家）。

7. 交房与物业交割

   在所有款项结清后，买卖双方进行房屋交接，包括清空房屋、结清水电燃气费、物业费等，并签署《物业交割单》。

⚠️ 风险提示与注意事项

1. 核实卖家信息：确保卖家是房产的唯一或共有所有权人，且其有完全的处置权，如果房屋涉及共有产权人（如配偶、其他继承人）,必须所有共有人都同意并签字。
2. 核实抵押信息：务必去不动产登记中心或通过官方App查询房屋的抵押状态，确保信息与卖家提供的一致，警惕“二次抵押”或虚假信息。
3. 选择正规资金方：如果需要垫资，一定要选择信誉良好、操作规范的银行或大型垫资公司，警惕高息或不透明的“套路贷”。
4. 协议为王：所有约定，尤其是关于资金、时间、违约责任的，都必须白纸黑字写进合同,口头承诺风险极高。
5. 确保资金安全：坚决杜绝“先打款后解押”的操作，一定要通过第三方资金监管账户，确保“钱房两清”后再放款。
6. 预留足够时间：解押和过户流程可能因银行效率、政府部门办事速度等原因延误，在合同中约定合理的交易周期,并设置相应的违约条款。
7. 专业的事交给专业的人：强烈建议在整个过程中聘请一位经验丰富的房产中介或专业律师，他们能提供专业的指导,规避潜在风险。

有抵押的二手房买卖虽然复杂，但只要选择“资金监管/垫资解押”这一安全模式，并签订严谨的合同，同时聘请专业人士协助，整个过程就可以变得清晰、可控,顺利完成交易。