二手房交易合同有哪些注意事项？

以下是签订二手房交易合同时，买卖双方都需要特别注意的事项，我将它分为【核心必查项】、【合同关键条款】和【签约通用建议】三大部分，力求全面、实用。

第一部分：签约前核心必查项 (不看清楚，合同签了也白签)

在坐下来谈合同细节之前，务必先核实清楚以下几大核心问题，这些是合同的“地基”。

房产产权清晰度核查 (重中之重)

• 核实“三证”： 要求卖方出示并核实《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）、《国有土地使用证》（或《不动产权证书》中的土地信息），确认产权人信息与卖方是否一致,共有房产是否所有共有人都同意出售。
• 查询“产调”： 这是最关键的一步！ 务必要求卖方配合（或自行委托中介/律师）到当地不动产登记中心进行“产权状况查询”（俗称“拉产调”）。
  • 查什么：
    • 产权状态： 是否存在抵押、查封、冻结等权利限制,有抵押的房子需要先解押才能交易。
    • 共有情况： 是否是单独所有、共同所有还是按份共有。
    • 是否存在违章建筑： 是否有加建、改建等,这会影响未来办证和再次交易。
    • 房屋性质： 是商品房、经济适用房、央产房、还是小产权房？不同性质的房产交易限制和税费不同。
    • 土地使用年限： 剩余的土地使用权年限,以及土地性质是出让还是划拨。

卖方身份核查

• 核实身份： 查看卖方的身份证原件,确保与房产证上的产权人信息一致。
• 授权委托书： 如果卖方无法亲自到场签约，必须提供经过公证的《授权委托书》,并核实受托人的身份和授权范围。

房屋现状核查

• 实地看房： 不仅要看房屋内部，还要看小区环境、邻里关系、采光、噪音等。
• 检查房屋质量： 特别注意是否存在漏水、墙体开裂、管道堵塞等“硬伤”。
• 核对“户口”问题： 这是最容易产生纠纷的点之一！
  • 合同中必须明确约定： 卖方应在【具体日期】前,将房屋内的所有户口迁出。
  • 约定违约责任： 如果逾期未迁出，应承担何种违约责任，例如【每日按总房款的一定比例支付违约金】，或约定【买方有权从尾款中直接扣除相应金额作为补偿】。
  • 核实方法： 可以要求卖方提供当地派出所出具的“无户口证明”或“户口注销证明”。

“凶宅”问题

• 明确约定： 在合同中明确约定，卖方保证该房屋在【签约前/居住内】未曾发生过非正常死亡、严重刑事案件等事宜。
• 约定违约责任： 如果卖方隐瞒，买方有权【单方面解除合同】并【要求返还全部已付房款及支付总房款一定比例的违约金】。

第二部分：合同关键条款逐条解析 (逐字逐句看清楚)

在核实完以上信息后，就要仔细审阅合同条款了,以下是需要特别关注的条款：

房屋基本情况

• 信息必须准确： 合同中填写的地址、面积、户型、楼层、产权证号等信息，必须与房产证上的信息完全一致,一字不差。

成交价格与支付方式

• 明确总价： 合同中必须写明【房屋成交总价】,大写和小写金额必须一致。
• 税费承担： 这是交易的核心！ 必须明确约定各项税费（增值税、个人所得税、契税、中介费等）由哪一方承担，常见的有：
  • 各付各税： 国税/地税部分各自承担。
  • 所有税费由买方承担。
  • 所有税费由卖方承担。
  • 约定由一方承担大部分或特定税费。
  • 【建议】：将税费承担方式写具体,避免后续扯皮。
• 支付方式与时间节点 (非常重要！)：
  • 定金： 何时支付，金额多少，适用“定金罚则”（买方违约，定金不退；卖方违约，双倍返还定金）。
  • 首付款： 何时支付，支付比例，支付到哪个账户（最好是监管账户）。
  • 银行贷款： 如果需要贷款，要明确买方贷款申请的【审批时限】和【放款时限】，如果因买方原因贷款失败,定金和首付如何处理。
  • 尾款： 剩余款项如何支付,是银行监管还是直接支付给卖方。
  • 【建议】：尽量将大额款项（如首付款）纳入【资金监管】，由银行或第三方机构托管，待房屋顺利过户后再解付给卖方,资金安全有保障。

居住权问题

• 2025年《民法典》新增“居住权”登记，具有法律效力。
• 必须核实： 在产调中确认该房屋是否设立了“居住权”，如果有居住权，即使你买了房，原居住权人仍有权继续居住,直到合同约定的期限届满。
• 合同约定： 必须在合同中明确约定，卖方保证该房屋【未设立任何居住权】，或者【在过户前已注销所有居住权登记】。

交付与户口

• 交付时间和标准： 明确约定【具体的房屋交付日期】（办理完过户手续后3日内），以及交付时的房屋状态（家具家电清单、装修现状等）,最好作为附件。
• 户口迁出： 再次强调,户口迁出的具体日期和违约责任必须明确。

权利与义务

• 卖方义务：
  • 保证对房屋拥有完全、合法的处分权。
  • 保证房屋信息真实,无重大瑕疵。
  • 配合办理过户、贷款等手续。
  • 结清交易前的物业费、水电费、燃气费、暖气费等。
• 买方义务：
  • 按时支付房款。
  • 配合办理过户、贷款等手续。
  • 承担交易约定由己方承担的税费。

违约责任

• 这是合同的“牙齿”，必须清晰、有力。
• 卖方违约：
  • 一房多卖： 严重违约,应承担何种责任。
  • 逾期交房/迁户口： 按日计算违约金。
  • 房屋存在重大瑕疵或权利瑕疵（如抵押未解除）： 买方有权解除合同，卖方需返还全部房款+支付高额违约金（建议为总房款的20%）。
• 买方违约：
  • 逾期付款： 按日计算违约金。
  • 贷款失败（非因卖方原因）： 定金不退,或按合同约定处理。
  • 无正当理由不配合过户： 卖方有权解除合同,定金不退。

不可抗力

• 明确约定，因地震、战争、政府政策突变等不可预见、不可避免且不可克服的客观情况，导致合同无法履行的，双方如何处理（通常是互不承担违约责任，协商解除合同）。

争议解决方式

• 选择仲裁或诉讼。
  • 仲裁： 一裁终局，速度快，但费用可能稍高，需明确具体的仲裁委员会名称（如“XX市仲裁委员会”）。
  • 诉讼： 两审终审，周期长，但更常见,需明确由房屋所在地人民法院管辖。
  • 【建议】：选择一种方式即可,不要同时约定。

合同附件

• 清单化处理： 将重要的细节作为合同附件，使其具有同等法律效力。
  • 房屋平面图、户型图。
  • 家具家电、装修设施清单（注明品牌、型号、数量），并注明“现状交付”。
  • 卖方、配偶、共有人