这是一个非常好的问题，答案比较复杂，不能简单地用“高”或“不高”来概括，日本的房价呈现出两极分化的态势，并且与历史相比,整体处于一个相对理性的水平。
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对于日本本地普通工薪阶层来说，核心城市的房价负担依然沉重，但并未达到上世纪90年代房地产泡沫时期的疯狂程度；而对于海外投资者，特别是用强势货币（如人民币、美元）计算时，部分地区的房价显得“相对便宜”。
下面我们从几个维度来详细分析：
核心城市（东京、大阪、名古屋等）：房价持续上涨，压力不小
近年来，以东京为首的大都市圈，房价确实一直在上涨,而且涨幅不小。
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上涨原因：
- 超低利率： 日本长期实行超低利率甚至负利率政策，使得贷款成本极低,刺激了购房需求。
- 旅游和外国人口流入： 旅游业复苏和外国（特别是IT、金融行业）工作者和留学生的增加,带来了稳定的租赁和购房需求。
- 奥运会等大型活动影响： 东京奥运会等大型基建项目提升了城市价值和预期。
- 土地供应有限： 东京等核心城市的新建土地供应有限，尤其是在市中心,供需关系紧张。
- 日元贬值： 日元大幅贬值，使得海外投资者（用美元等货币计算）觉得日本房产“便宜”，从而涌入市场,进一步推高了价格。
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具体数据：
- 东京23区： 新建公寓的平均价格已经连续多年上涨，近年来屡创新高，部分热门地段（如港区、千代田区、中央区）的公寓单价轻易超过1亿日元（约合人民币450万-500万）。
- 东京圈（包括神奈川、埼玉、千叶县）： 整体房价也处于高位，对于普通日本家庭来说，购买一套东京核心地带的房子需要背负长期的贷款,是家庭一项巨大的财务支出。
对于想在东京、大阪等核心城市定居的日本人或外国人来说，房价是高的，购买门槛不低。
地方城市（乡村、中小城镇）：人口流失，房价低迷或停滞
与核心城市的火热形成鲜明对比的是,日本绝大多数地方城市面临着严重的人口流失和老龄化问题。
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现状：
- 人口减少： 年轻人不断涌向大城市，导致地方城市人口持续减少,房屋需求也随之萎缩。
- 供过于求： 大量房屋（尤其是独栋住宅）空置，形成了“鬼城”,很多房子因为长期无人居住而贬值。
- 房价低迷： 在这些地区，房价非常低，甚至可能出现“一栋房子等于一辆车”的价格，有些房子即使免费送，也可能因为后续的固定资产税、维护费等问题而无人问津。
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具体数据：
- 在北海道、东北、四国、九州等地区，很多城市的二手房价格可能只有数百万日元（约合人民币几十万）,甚至更低。
- 新建公寓的空置率也很高，开发商为了去库存,有时会推出非常优惠的价格。
对于地方城市来说，房价不仅不高，反而很低，甚至可以说是“白菜价”，但这背后是经济衰退和人口减少的残酷现实。
与历史泡沫时期（1990年代初）相比
这是理解当前日本房价的关键。现在的房价远未达到泡沫时期的顶峰。
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泡沫时期（1980年代末-1990年代初）：
- 当时流传着“东京的土地价值可以买下整个美国”的荒诞说法。
- 房价被极度炒作，完全脱离了基本面,是纯粹的投机行为。
- 银行盲目放贷,任何人都能轻松获得贷款买房。
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- 房价上涨有实际需求支撑（如低利率、人口流入等），虽然也有投机成分,但泡沫化程度远不如当年。
- 日本政府和银行对房地产贷款的监管严格得多,杠杆率不高。
- 经历了“失去的三十年”,日本人对房地产投资的态度更加理性和谨慎。
从历史纵向比较，现在的房价是“理性的上涨”，而非“疯狂的泡沫”。
总结与对比
| 维度 | 核心城市（如东京） | 地方城市（如乡村） |
|---|---|---|
| 房价水平 | 高，持续上涨，屡创新高 | 低，甚至停滞或下跌 |
| 主要驱动因素 | 低利率、外国投资、人口流入 | 人口流出、老龄化、供过于求 |
| 购买难度 | 对本地居民有压力，门槛较高 | 非常低，但可能无人问津 |
| 与历史对比 | 远低于泡沫时期，但高于泡沫前 | 与泡沫前相比变化不大，甚至更低 |
| 对海外投资者 | 看起来“相对合理”，但绝对价格不菲 | 看起来“非常便宜”，但需考虑流动性风险 |
给您的建议：
- 如果您是投资者： 投资日本核心城市的房产，主要收益可能来自租金和资产保值，资本增值空间相对有限，且需承担汇率波动风险，投资地方城市则需要非常谨慎，除非您有明确的商业计划或特殊用途，否则很容易陷入“买得起，养不起”的困境。
- 如果您是打算在日本生活的外国人： 在东京等大城市生活，住房是主要开销之一，需要做好财务规划，可以考虑在交通枢纽的卫星城市（如琦玉、千叶的部分区域）寻找性价比更高的选择。
- 如果您是普通游客： 您会发现东京的酒店、餐厅价格不菲,这从侧面反映了其核心地段的高生活成本。
日本房价是一个“冰火两重天”的市场，用“高”或“不高”来描述整个国家都是不准确的,关键在于您看的是哪个区域。
