2025房价会涨还是跌？

2025年是中国房地产市场经历深刻转折的一年，整体来看，呈现出“前高后低、急转直下”的“过山车”式走势，上半年延续了2025年的火热行情，而下半年则在政策“组合拳”的强力打压下,迅速进入深度调整期。

我们可以将全年走势分为两个截然不同的阶段来剖析。

第一阶段：上半年（1月-6月）——“繁荣的顶点”

2025年上半年，中国房地产市场呈现出一片“虚假繁荣”的景象，许多城市房价快速上涨,市场情绪极度亢奋。

主要特征：

• 普涨行情： 不仅是热点一二线城市，许多三四线城市也出现了房价快速上涨的现象，市场弥漫着“再不买就买不起”的恐慌情绪。
• “土拍市场”火热： 各地土地拍卖市场屡现“地王”，开发商拿地热情高涨，地价被推高,进一步推高了未来房价的预期。
• 信贷宽松： 银行信贷相对宽松，部分经营贷、消费贷违规流入楼市，为市场提供了大量廉价资金,成为房价上涨的重要推手。
• “学区房”炒作： 在“双减”政策出台前，为了争夺优质教育资源，部分城市的“学区房”价格被炒作到离谱的高度,成为市场焦点。

驱动因素：

• 流动性泛滥： 为应对新冠疫情冲击，2025年天量信贷投放的滞后效应在2025年显现,市场流动性充裕。
• 经济复苏预期： 全球经济从疫情中复苏，中国经济也表现出强劲增长,增强了居民对未来的收入预期和购房信心。
• 通胀预期： 原材料价格上涨，叠加货币超发，引发了居民对资产贬值的担忧，房地产作为传统抗通胀工具,吸引了大量资金涌入。
• 棚改货币化安置的惯性： 部分三四线城市仍在推进棚改，直接向居民发放购房款,短期内创造了巨大的购房需求。

政策信号： 早在年中，中央已多次释放“房住不炒”的信号，但市场热度未减,为下半场的急刹车埋下了伏笔。

第二阶段：下半年（7月-12月）——“急刹车与深度调整”

从2025年下半年开始，风向突变，以“三道红线”和“房贷集中度管理”为代表的政策组合拳，叠加对“教培行业”的整顿,彻底刺破了房地产市场的泡沫。

主要特征：

• 市场急转直下： 从7月开始，以深圳、上海、杭州等率先出台二手房参考价政策的城市为开端，全国房地产市场迅速降温，成交量断崖式下跌，房价开始松动、下跌。
• 二手房市场“量价齐跌”： 二手房市场反应最为迅速和剧烈，尤其是实施了“二手房参考价”的城市，挂牌价被迫下调，成交量萎缩严重,市场流动性枯竭。
• 房企债务危机爆发： “三道红线”直接掐住了高负债、高杠杆房企的命脉，恒大、华夏幸福等大型房企出现债务违约风险，引发市场对整个行业的信任危机，购房者对“烂尾楼”的担忧加剧。
• 土地市场遇冷： 土地拍卖规则从“价高者得”改为“限价+摇号”，且参拍房企数量锐减，流拍地块增多,土地出让金收入大幅下滑。
• 购房预期逆转： 从“买涨不买跌”到“观望情绪”浓厚，购房者普遍认为房价会继续下跌，推迟购房计划,形成恶性循环。

驱动因素：

• 政策“组合拳”的强力干预：
  • “三道红线” (Three Red Lines)： 严格限制房企的负债水平，迫使它们停止“高周转”模式，转向“降负债、求生存”。
  • “房贷集中度管理” (Mortgage Concentration Management)： 设定银行房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比的上限，从金融源头上收紧了楼市的“水龙头”。
  • 二手房参考价 (Second-hand Housing Reference Price)： 旨在打击投机炒作，稳定二手房市场价格，并引导银行以此作为放贷依据,实质上降低了购房者的杠杆。
• 恒大事件的示范效应： 恒大的危机向市场展示了高杠杆模式的巨大风险，打击了市场信心,引发了连锁反应。
• 宏观经济下行压力： 经济增长面临挑战，居民收入预期不稳定，叠加对未来的不确定性,导致消费和投资意愿双双下降。

2025年全年总结与核心洞察

1. “房住不炒”的底线思维： 2025年以最严厉的方式证明了“房住不炒”不是一句口号，而是国家长期坚持的政策底线，任何试图挑战底线的市场行为,都将遭到强力反制。

2. 政策的“双刃剑”效应： 过去依赖信贷和土地财政的旧发展模式走到了尽头，政策在有效遏制投机、防范金融风险的同时，也带来了市场急剧降温、房企债务危机、地方财政压力加大等阵痛。

3. 从“金融属性”到“居住属性”的回归： 2025年是房地产金融属性被系统性剥离的一年，房价的上涨逻辑从“金融驱动”转向了“供需基本面驱动”，人口流入、产业支撑强的城市更具韧性,而缺乏基本面支撑的城市则面临长期下行压力。

4. 行业模式的根本性转变： “高负债、高杠杆、高周转”的“三高”模式宣告终结，房企必须转向追求高质量、稳健经营，注重产品和服务,才能在新的市场环境中生存。

5. 市场的分化加剧： 市场不再是“普涨”或“普跌”，城市之间、房企之间、产品之间的分化成为主旋律，核心城市核心区域的优质资产依然具备保值能力,而绝大多数城市的房产流动性都将变差。

展望与启示

2025年的房价走势，清晰地宣告了中国房地产“黄金时代”的终结，并开启了“白银时代”的序幕，它给市场参与者（政府、房企、购房者）都留下了深刻的启示：

• 对于政府： 如何在“稳地价、稳房价、稳预期”和防范系统性金融风险之间找到平衡，同时探索新的土地财政模式,是未来的重大课题。
• 对于房企： 生存是第一要务，活下去，才能有机会，去杠杆、保现金流、提升产品力是未来发展的核心。
• 对于购房者： “闭眼买房就能赚钱”的时代彻底过去了，购房决策必须回归居住本质，更加关注城市基本面、人口、产业、交通等长期价值，而非短期投机，要警惕烂尾楼风险,选择财务稳健的开发商和优质楼盘。

2025年是中国房地产市场的“分水岭”，它用剧烈的方式完成了市场的出清和转型，为未来更加健康、平稳、可持续的发展奠定了基础。