第一部分：合同签订阶段纠纷 (案例 1-20)
这个阶段的纠纷主要集中在合同条款的模糊、遗漏或双方理解不一致上。
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案例名称：“到手价”的陷阱
- 案情： 买方李先生与卖方王女士约定房屋总价为“到手价”200万元，过户时，因房屋不满两年，产生了大量税费，王女士认为“到手价”应包含所有税费，要求李先生承担全部；李先生则认为“到手价”只是他净得200万，税费应另行计算，最终税费高达15万元,双方争执不下。
- 核心争议： “到手价”的法律定义不明确。
- 败诉方： 通常对“到手价”负有举证责任的一方，若无法证明其具体含义,则可能承担不利后果。
- 法院观点： “到手价”在法律上属于模糊条款，法院会结合交易习惯、双方沟通记录等综合判断，若无证据，倾向于解释为卖方税后净得价,买方承担买方税费。
- 防范建议： 切勿使用“到手价”等模糊词汇。 必须在合同中明确列出总价、各项税费（增值税、个税、契税等）由哪一方承担，或约定为“税费各付”。
案例名称：定金 vs. 订金
- 案情： 买方张女士向卖方刘先生支付了5万元“订金”，后因房价上涨，刘先生反悔不卖，张女士要求双倍返还,刘先生只同意退还5万元。
- 核心争议： “订金”与“定金”的法律效力区别。
- 败诉方： 张女士。
- 法院观点： “订金”通常被视为预付款或诚意金，不具备定金的惩罚性作用，合同不履约，卖方只需退还“订金”，无权没收,买方也无权要求双倍返还。
- 防范建议： 务必使用“定金”字样。 签订《定金合同》或在主合同中明确约定定金条款，并书面说明“若买方违约，定金不退；若卖方违约，需双倍返还定金”。
案例名称：口头承诺的“家当”
- 案情： 卖方赵先生口头承诺，房屋内的全套品牌家具、家电（包括价值不菲的中央空调和智能家居系统）都会留给买方，交房时，赵先生只留下了普通家具，理由是“口头承诺不作数”。
- 核心争议： 口头承诺的效力。
- 败诉方： 买方孙先生。
- 法院观点： 除非有证据（如微信、录音）证明该口头承诺是房屋买卖合同的组成部分，否则难以支持，法院认为,附属设施设备应以合同附件清单为准。
- 防范建议： 所有重要承诺必须写入合同附件。 详细列出交房时留存的物品品牌、型号、数量，并拍照/录像作为证据。
案例名称：共有人的“隐形”一票
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- 案情： 房产登记在丈夫陈先生名下，妻子吴女士不知情，陈先生瞒着妻子将房屋卖给周先生，并办理了过户，吴女士得知后,以不知情为由主张合同无效。
- 核心争议： 夫妻一方擅自处分共有财产的效力。
- 败诉方： 买方周先生。
- 法院观点： 婚内购买的房产原则上为夫妻共同财产，一方未经另一方同意擅自出售，合同可能被认定为无效，买方若想有效，需证明其有理由相信卖方有权处分（如另一方到场签字或出具委托书）。
- 防范建议： 必须审查所有共有人的身份及同意意见。 要求所有共有人亲自到场签字，或提供经过公证的《同意出售声明》或《授权委托书》。
案例名称：学区房的“空欢喜”
- 案情： 买方马女士为让孩子入学，购买了郑先生的房子，合同中仅写明“满五唯一”，但未约定学区名额问题，过户后，马女士发现该学位已被占用,无法入学。
- 核心争议： 学区名额是否属于合同必须披露的重大信息。
- 败诉方： 马女士。
- 法院观点： 学区名额本身不属于房屋的固有属性，其占用情况不构成房屋的重大瑕疵，除非合同中明确约定“保证学位可用”,否则法院难以支持买方解除合同或索赔的请求。
- 防范建议： 若为学区房，必须在合同中明确约定。 约定“卖方保证该房屋对应学区学位在X年X月X日前未被占用，若因占用导致买方子女无法入学，卖方需承担XX万元违约金或买方有权解除合同”。
(案例 6-20 简要列举)
- 户口“赖着不走”：合同未约定户口迁出时间和违约金，卖方过户后迟迟不迁户口，买方无法落户,维权困难。
- 合同空白处的“增项”：合同关键条款（如价格、违约金）处留白，事后卖方自行填写高价,买方被迫接受。
- “凶宅”的隐瞒：卖方隐瞒房屋内曾发生非正常死亡事件，买方入住后得知,要求退房。
- 租赁权的“优先购买权”：房屋存在长期租约，卖方未提前通知租客,侵犯了租客的优先购买权。
- 离婚房产的“权属不清”：房产源于离婚分割，但离婚协议中权属约定模糊,导致交易风险。
- 限购政策的“侥幸”：买方不具备购房资格，中介和卖方抱有侥幸心理签约，后无法过户,合同目的无法实现。
- 网签价与实际成交价不符：为避税，合同网签价远低于实际成交价，银行贷款审批出问题,或未来被税务部门追缴高额税费。
- 违约金“天价”条款：合同约定买方一旦违约需支付百万违约金，显失公平,可能被法院调整。
- 付款方式的“致命”漏洞：约定“过户后支付大部分房款”，但卖方过户后可能“一房多卖”或卷款跑路。
- “满五唯一”的误判：中介或卖方声称“满五唯一”，但实际计算错误,导致买方承担了本可免征的个税。
- 合同签字的“冒名顶替”：卖方冒用他人身份信息或伪造委托书出售房屋。
- 装修“拆与不拆”的纠纷：合同未约定是否保留装修，买方要求拆除部分墙体,卖方认为破坏了房屋结构。
- 物业费、供暖费的“历史欠费”：交房时，卖方拖欠了大量物业和供暖费,物业公司要求买方结清。
- 中介费的“谁该付”：买卖双方与中介口头约定中介费由一方承担，但未写入居间合同,事后另一方反悔。
- 解约条件的“模糊”：合同未明确约定何种情况下可以单方解约,导致一方想解约时无法可依。
第二部分：履行阶段纠纷 (案例 21-60)
这个阶段是纠纷高发期，涉及付款、交房、过户等核心环节。
案例名称：按揭贷款“审批难”
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- 案情： 买方冯先生申请的银行贷款额度不足，无法支付剩余房款，合同中约定“若买方贷款不成，需在X日内自行筹齐款项”，冯先生无力筹款，要求解除合同，卖方杨女士拒绝,并没收定金。
- 核心争议： 贷款失败是否构成根本违约。
- 败诉方： 买方冯先生。
- 法院观点： 除非合同中明确约定“因贷款审批失败导致交易无法继续，双方互不违约，定金应退还”，否则买方未能按约支付剩余房款，构成违约,卖方有权没收定金。
- 防范建议： **在
