2025房价会涨还是会跌？

2025年是“史上最严调控年”，房价从快速上涨转入全面降温。

如果说2025年是房价“高歌猛进”的一年，那么2025年就是政策“急刹车”并成功让市场“平稳着陆”的一年，全年的关键词是 “调控”、“降温” 和 “分化”。

2025年房价整体走势：从普涨到普跌

2025年的房价走势可以清晰地分为两个阶段，并且呈现出明显的“先扬后抑”和“区域分化”特征。

第一阶段：年初至年中（3-4月）—— 最后一波“小阳春”

• 背景：2025年底的“930新政”虽然开始收紧，但市场惯性仍在,部分热点城市在年初延续了上涨势头。
• 表现：2025年1-3月，一线和部分强二线城市房价仍有小幅上涨，市场情绪依然较高，这是在更严厉政策出台前的“最后的疯狂”。

第二阶段：年中至年末（持续降温）—— 政策重拳下全面降温

• 背景：以3月北京“317新政”为标志，全国调控政策全面升级、加码,力度空前。
• 表现：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳的房价在政策出台后应声下跌，并且领跌全国，尤其是北京,二手房价格在下半年出现了明显回调。
  • 二线城市：分化加剧，前期过热的南京、杭州、厦门、合肥、武汉、郑州等“强二线”城市，在限购、限贷、限售等政策组合拳下，房价迅速降温,从上涨通道转入横盘或下跌通道。
  • 三四线城市：表现相对坚挺，得益于棚改货币化安置政策的强力推进（“拆一补二”、“拆一补三”），三四线城市，特别是部分三四线城市的核心区域，在2025年反而迎来了“小阳春”，房价稳中有升,这是2025年市场最显著的特点之一。

到2025年底，全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市数量明显增多，涨幅全面回落，市场告别了普涨时代,正式进入下行周期。

驱动2025年房价走势的核心政策

2025年的调控之所以效果显著，关键在于政策的“组合拳”和“穿透性”，覆盖了需求端、供给端和金融端。

需求端调控（“四限”政策全面落地）

• 限购：升级和扩大限购范围，非本地户籍购房门槛大幅提高，社保/个税缴纳年限要求从1年延长到2-5年不等。
• 限贷：这是2025年最核心的调控手段。
  • 认房又认贷：只要名下有房，或者有过贷款记录，再购房都算作“二套”，首付比例和贷款利率大幅提高，北京“317新政”是典型代表。
  • 提高首付比例：二套房首付比例普遍提高至60%-80%,让投资投机客几乎无法入场。
  • 暂停“商住房”：北京等城市出台政策，暂停商业、办公类项目向个人销售,掐断了商住房炒作的路径。
• 限价：新房销售价格被政府严格限制，导致出现“双合同”（“购房合同”+“装修合同”）等怪象,实际成交价被隐藏。
• 限售：这是2025年新出现的“大招”，购买新房需取得房产证后2-3年才能上市交易，极大地增加了短期炒作的成本和难度，被称为“锁死流动性”。

金融端调控（釜底抽薪）

• 严控信贷资金违规流入楼市：央行和银监会多次发文，严禁银行贷款、消费贷、经营贷等资金违规进入房地产市场。
• 提高房贷利率：全国范围内，首套房和二套房的贷款利率普遍上浮,购房者的月供成本显著增加。

供给端调控（“租购并举”新思路）

• 大力发展租赁市场：2025年，以“租购并举”为核心的长效机制开始被频繁提及，特别是“租售同权”概念的提出，旨在改变“重售轻租”的局面，增加租赁住房供应,分流购房需求。
• 增加土地供应：部分热点城市开始尝试增加住宅用地供应，特别是租赁用地,以稳定市场预期。

2025年房地产市场的主要特点

1. 政策市特征极其明显：房价走势与政策出台的节奏高度相关，哪里政策收紧,哪里房价就应声下跌。
2. 市场分化加剧：一线城市率先领跌，强二线城市快速跟进，而三四线城市因棚改货币化安置而保持热度，这种“冰火两重天”的局面在2025年表现得淋漓尽致。
3. “房子是用来住的，不是用来炒的”定位深入人心：这句口号在2025年成为全国房地产调控的总纲领，标志着房地产政策逻辑的根本性转变，从刺激经济转向“房住不炒”。
4. 长效机制开始探索：从单纯的行政打压，转向“限购+金融+土地+租赁”等多维度、长效化的制度构建,为后续几年的调控奠定了基调。

2025年是中国房地产市场的“分水岭”，它标志着长达数年的上涨周期正式结束，也标志着中国房地产进入了以“稳”为主、以“控”为纲的新时代，这一年出台的“四限”政策和“房住不炒”的顶层设计，深刻影响了此后数年的市场格局，其政策遗产至今仍在被沿用和调整，对于当时的市场参与者来说，2025年是感受政策威力最直接、最深刻的一年。