商品房价格备案制度真能稳房价吗？

什么是商品房价格备案制度？

商品房价格备案制度，是指房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》或进行现房销售之前，必须将其拟销售的商品住房价格向当地住房和城乡建设部门（住建局）进行申报和备案，住建部门对申报价格的合理性进行审核，并将通过审核的价格在规定时间内向社会公布。

核心要点：

• 申报主体： 房地产开发企业。
• 申报时机： 取得预售许可证之前或现房销售之前。
• 申报对象： 当地住建部门。
• 核心要求： “一套一标”，即每套商品房都必须有明确的、唯一的备案价格。
• 目的： 稳定市场预期，防止开发商随意涨价、捂盘惜售或恶意降价，维护市场秩序。

制度的核心内容与操作流程

一个完整的备案流程通常包括以下几个步骤：

1. 准备阶段：

   • 开发商完成楼盘的整体定价,通常会根据成本（土地、建安、税费等）、市场行情、竞争对手价格、楼层、朝向、户型等因素综合制定一个“一房一价”的价格表。

2. 提交备案：

   
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   开发商将详细的《商品房价格申报表》、房屋销售方案（包括每套房屋的面积、总价、单价等）以及相关证明材料提交给项目所在地的住建局。

3. 部门审核：

   • 住建部门会对开发商提交的价格进行审核,审核的重点通常是：
     • 价格合理性： 是否与周边楼盘价格差异过大，是否存在恶意炒作或恶意降价。
     • “一房一价”执行情况： 是否做到了每套房屋都有明确标价。
     • 明码标价： 是否按规定准备了《商品房销售价格明码标价牌》。

4. 备案公示：

   • 审核通过后,住建部门会给该批房源发放一个唯一的“价格备案号”。
   • 开发商必须在售楼处显眼位置张贴由住建部门监制的《商品房销售价格明码标价牌》，上面清晰列出每套房屋的房号、建筑面积、单价、总价等信息，并标注“已备案”字样和备案号。
   • 备案价格信息通常也会在当地住建部门的官方网站上进行公示,接受社会监督。

5. 销售与变更：

   
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   • 开发商必须严格按照备案价格进行销售,实际成交价原则上不得高于备案价。
   • 价格调整： 如果开发商需要调整价格，不能随意变动，通常需要：
     • 时间间隔： 必须距离上次备案备案满一定时间（很多城市规定至少3个月或6个月）。
     • 重新备案： 向住建部门重新提交新的价格方案进行审核。
     • 理由充分： 调整价格需要有合理的理由，如成本发生重大变化等，且不能频繁调整。

制度的主要目的与作用

实施价格备案制度,其初衷和作用是多方面的：

1. 稳定市场预期： 通过公开透明的价格信息，让购房者清楚地了解一个楼盘的真实价格水平，避免因信息不对称导致的市场恐慌性抢购或观望情绪。
2. 遏制开发商违规行为：
   • 防止“捂盘惜售”和“涨价”： 开发商必须明码标价，不能在销售过程中随意加价或坐地起价。
   • 防止“恶意降价”： 为了防止开发商为了快速回款而恶意降价，扰乱市场秩序（引发前期业主退房、引发区域房价恐慌性下跌），政府通常会要求降价幅度不能过大，或者需要重新备案审批。
3. 保障消费者权益： 让购房者在购房前就能对价格有明确的预期，减少交易过程中的价格纠纷和不透明行为。
4. 便于政府监管： 政府可以通过备案系统实时监控全市的房价动态，掌握一手数据，为制定和调整房地产调控政策（如限购、限贷、限售等）提供依据。

制度的优点与局限性

优点：

• 透明度高： 价格公开，信息相对透明。
• 抑制短期投机： 对快速涨价和恶意降价都有一定的抑制作用。
• 便于宏观调控： 为政府管理市场提供了有效工具。

局限性与争议：

1. “备案价”不等于“市场价”： 这是最核心的一点，备案价是一个政府指导价的上限，而不是完全由市场决定的价格，开发商可能会通过各种方式在备案价之外收取费用，导致实际购房成本高于备案价。
2. “阴阳合同”与价外加价： 一些开发商为了规避备案价限制，可能会要求购房者签订两份合同：
   • “阳合同”： 按备案价签订，用于网签和备案。
   • “阴合同”： 另外签订一份补充协议，将差价以“装修费”、“茶水费”、“捆绑车位/储藏室”等名义收回，这使得备案价失去了其真实反映市场价格的意义。
3. 可能限制市场活力： 严格的价格管制可能会使市场无法根据供需关系灵活调整价格，尤其是在市场下行期，限制了开发商通过降价促销来回血的能力。
4. 执行难度大： 政府部门很难对开发商的各种“价外加价”行为进行实时、全面的监督和查处。
5. “一房一价”的漏洞： 开发商在初始备案时，可能会将一些好楼层、好户型的价格定得非常高，而将一些差楼层、差户型的价格定得非常低，这样，备案均价看起来很“美丽”，但实际销售时，购房者为了选到好房子，不得不接受高价，导致实际成交均价远高于备案均价。

商品房价格备案制度是中国房地产市场在特定发展时期（尤其是房价快速上涨期）的一项重要行政调控手段，它试图在市场自由定价和政府宏观调控之间找到一个平衡点。

• 对购房者而言： 它提供了一个基础的、透明的价格参考，但需要警惕“价外加价”等行为，综合判断房屋的真实总价。
• 对开发商而言： 它限制了定价的灵活性，尤其是在市场下行时，但也在一定程度上避免了恶性价格战。
• 对政府而言： 它是管理市场预期、稳定房价、收集数据的有效工具。

随着中国房地产市场的不断发展和“房住不炒”定位的长期化，未来一些过于僵化的价格管制政策可能会逐步调整，朝着更加市场化、精细化的方向发展，但其核心的价格透明化和备案管理理念预计仍将长期存在。