厦门二手房价格接下来会怎么走？

厦门二手房市场自2025年达到历史高点后，进入了一个长期的、深度的调整期，目前市场整体处于“底部盘整”阶段，价格压力依然较大,但不同区域和类型的房源走势分化明显。

以下是详细的分析,分为几个部分：

整体走势回顾（“过山车”式行情）

1. 2025-2025年：快速上涨期

   • 驱动因素：全国楼市热潮、厦门“岛内”稀缺性、岛外新城规划（如集美、翔安）、G6海沧大桥等交通改善、以及棚改货币化安置带来的购买力。
   • 价格表现：房价屡创新高，特别是岛内核心地段和热门学区房，价格一度突破10万/平方米,厦门成为全国房价最高的城市之一。

2. 2025年下半年至今：持续调整期

   • 转折点：2025年下半年，全国楼市调控政策收紧，加上“三道红线”等金融政策,市场预期逆转。
   • 价格表现：
     • 快速下跌：从2025年底到2025年,房价出现了比较明显的回调。
     • 阴跌盘整：2025年至今，跌幅有所放缓，但整体仍在“阴跌”或“横盘”状态，根据各大房产平台的数据，厦门目前的二手房均价相较于2025年的高点，整体跌幅普遍在15%-25%左右,部分非核心区域或非优质房源跌幅更大。

当前市场核心特征（2025年末 - 2025年初）

1. “买方市场”特征显著

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 买家观望情绪浓：由于价格仍有下跌预期，购房者普遍持币观望，倾向于“淘笋盘”（价格低于市场价的优质房源）,决策周期很长。
   • 议价空间大：这是当前最显著的特征，除了少数稀缺的优质房源外，绝大多数房源的挂牌价和成交价都有差距，平均议价空间普遍在5%-10%，甚至更高，卖家为了促成交易,降价意愿强烈。

2. 挂牌量高企，去化周期长

   • “有价无市”：虽然二手房挂牌量创历史新高（部分平台数据显示已突破8万套），但实际成交量并不高，这意味着市场上选择很多,但真正成交的少。
   • 流动性差：房源从挂牌到最终成交，时间非常长,对于急需用钱的卖家来说压力巨大。

3. 区域分化极其严重 这是理解厦门二手房市场的关键，不能用一个“厦门均价”来概括所有情况。

   • 岛内（思明、湖里）：
     • 表现相对坚挺：作为核心区域，拥有最好的教育、医疗、商业和交通资源，是资金的“避风港”。
     • 走势分化：
       • 优质学区房：虽然价格也下跌了，但由于其极强的稀缺性和资源属性，抗跌性最好，部分顶级学区房价格已趋于稳定，甚至有“以价换量”的成交。
       • 非学区老破小：价格下跌压力较大,主要靠地段和配套支撑。
       • 岛内次新小区：表现居中,品质好的小区相对抗跌。
   • 岛外（集美、海沧、同安、翔安）：
     • 整体跌幅较大：岛外是本轮调整的重灾区,尤其是前期涨幅过大的部分区域。
     • “价格洼地”效应：相较于岛内，岛外价格更具吸引力,吸引了部分预算有限的刚需购房者。
     • 分化明显：
       • 热门板块/地铁沿线：如集美杏林湾、灌口，海沧马銮湾，翔安南部新城等，依托产业和规划,相对有支撑。
       • 偏远板块/配套不足区域：如部分同安、翔安的远郊板块，房价回到了几年前甚至更早的水平,且流动性极差。

4. 价格“以价换量”是主旋律

   卖家为了快速成交，主动降价是常态，很多房源会经历多次调价，最终以一个较低的价格成交,成交价更能反映市场的真实底部。

   
   （图片来源网络，侵删）

影响价格走势的关键因素

1. 政策面（最重要）

   • 国家层面：“房住不炒”的定位不变，但政策基调已从“防过热”转向“防风险、促稳定”，降首付、降利率、“认房不认贷”等政策都是为了刺激需求。
   • 厦门本地层面：厦门也出台了多项“因城施策”的政策，如放宽限购（部分区域）、调整住房限售政策等,旨在为市场减压。

2. 经济与人口基本面

   • 经济：厦门经济活力相对较好,但整体经济环境对居民购房信心有直接影响。
   • 人口：厦门是人口净流入城市，但流入速度放缓,人口的持续流入是支撑楼市的长期基本面。

3. 供需关系

   • 供应端：高企的存量房源是压制价格的重要因素。
   • 需求端：真实的自住刚需（特别是岛外）和改善型需求（主要是岛内）是市场的主力,但投资性需求基本绝迹。

4. 心理预期

   • “房价永远涨”的信仰已被打破，目前市场普遍预期房价还会继续探底，或者至少在很长一段时间内不会大涨,这种悲观的预期是导致买家观望的核心原因。

未来走势展望（短期与长期）

• 短期（未来6-12个月）：

  • 大概率延续盘整态势：市场已经筑底，但“底”不是一个点，而是一个区域，价格会继续“以价换量”,但大幅下跌的空间已经不大。
  • 政策效果有待观察：虽然政策利好频出，但市场信心的恢复需要时间,效果不会立竿见影。
  • 成交量或温和复苏：在较低的价格和政策刺激下，成交量可能会有所回暖,但价格大幅上涨的动力不足。

• 长期（2-3年以上）：

  • 回归理性：厦门的房价将更加回归其真实价值，与城市基本面、居民收入水平相匹配。
  • 结构性行情：市场分化会持续甚至加剧。核心区域的优质资产（如顶级学区房、稀缺地段好房）将具备保值增值能力，而缺乏产业、人口和配套支撑的远郊房产,可能面临长期的价值回归。
  • 告别暴涨时代：未来厦门楼市将进入一个低速、稳定、分化的“新常态”。

给购房者的建议

1. 明确需求，自住优先：如果是刚需或改善自住，现在是一个不错的“淘房”窗口期，可以多看、多比较,抓住议价机会。
2. 优先选择核心区/热门板块：尽量选择岛内或岛外有产业、有地铁、有规划的板块,抗风险能力更强。
3. 警惕“远郊陷阱”：对于价格极低、配套严重不足的远郊房产，要谨慎,除非你有非常明确的长期规划和自住需求。
4. 做好财务规划：不要盲目加杠杆,确保自己的现金流健康。
5. 放平心态，不急不躁：市场底部是一个过程，不要试图“买在最低点”，找到一个价格合理、符合自己需求的房子更重要。

总结一句话：厦门二手房市场正处于“黎明前的黑暗”，价格压力犹存，但结构性机会已经显现，对于自住购房者来说，现在是需要拿出耐心和智慧，仔细挑选的好时机。