2012年对于成都楼市来说，是一个从高速增长转向理性调整的“拐点年”，与前后几年相比，2012年的市场特征非常鲜明，可以用几个关键词来概括：“调控”、“降温”、“分化”、“观望”。
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总体概述：市场降温，价格趋稳
与2010-2011年严厉的宏观调控政策影响下，2012年的成都楼市延续了降温的态势，整个市场呈现出“量价齐跌”的态势，但与一些一线城市相比，成都的调整相对温和,没有出现断崖式下跌。
- 价格方面：根据成都市房管局的数据，2012年成都全市新建商品住宅成交均价约为 7800元/平方米 左右，这个价格相比2011年的高点（约8200-8500元/平方米）有所回落，但回落幅度不大，基本处于一个盘整和筑底的阶段。
- 成交量方面：市场交易量在上半年延续了2011年的低迷状态，下半年随着“金九银十”的传统旺季以及部分政策的微调，出现了一定的回暖迹象，但全年整体成交量低于2011年，市场情绪以观望为主。
主要市场特征
政策环境：持续调控，局部微调
2012年是“国十条”和“新国五条”等严厉调控政策实施后的第二年，政策大环境依然是“抑制投资投机，支持刚需”。
- 限购、限贷：核心城区的限购政策依然严格执行,首套房贷利率虽有松动但整体仍偏紧。
- 政策微调：下半年，部分地方政府为了稳定市场，开始出现一些“微调”信号，例如放宽公积金贷款、对首套房购房者给予补贴等,这在一定程度上提振了市场信心。
区域分化：核心区坚挺，远郊区承压
成都楼市的区域分化现象在2012年表现得非常明显。
- 核心城区（如锦江、青羊、武侯、金牛）：由于拥有成熟的配套、优质的教育和商业资源，房价表现出较强的抗跌性，即使是市场低迷期，这些区域的房价也相对坚挺，成交也相对活跃，是购房者（尤其是改善型需求）的首选。
- 近郊区（如高新南区、龙泉驿、双流、温江）：市场表现不一，高新南区作为成都的“新引擎”，产业发展势头良好，吸引了大量高新产业人口，房价和成交量都相对稳健，而一些缺乏产业支撑、依赖“睡城”模式的远郊区，则面临较大的去库存压力，房价出现松动,优惠促销活动增多。
市场情绪：购房者观望情绪浓厚
经历了2011年的严厉调控,2012年的购房者心态普遍趋于谨慎和理性。
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- 买涨不买跌：在房价出现松动迹象后，许多购房者选择持币观望,期待价格进一步下跌。
- “刚需”成为市场主力：投资投机性需求被极大抑制，市场成交的主力转变为首次置业的“刚需”群体（如刚毕业的大学生、新婚夫妇等）。
开发商策略：以价换量，推盘谨慎
面对市场降温,开发商的策略也发生了转变。
- “以价换量”：为了加速资金回笼，不少开发商，特别是远郊区的项目，纷纷推出降价、打折、送物业费、送车位等优惠措施。
- 推盘节奏放缓：开发商对后市预期不明朗，拿地和推盘的意愿降低，整体推盘量相比前几年有所减少,更注重产品的品质和性价比。
区域价格参考（大致范围，非精确数据）
为了让你有更直观的感受，以下是2012年成都不同区域的大致房价范围，请注意这只是一个粗略的区间,具体到楼盘差异会很大：
| 区域类型 | 代表区域 | 2012年大致房价范围 (元/平方米) | 特点 |
|---|---|---|---|
| 核心高端区 | 金融城、攀成钢、锦江 | 12000 - 18000+ | 高端项目云集，配套顶级，价格坚挺，是改善型需求的主要战场。 |
| 传统主城区 | 青羊、武侯、金牛核心区 | 9000 - 13000 | 生活配套成熟，学区资源好，房价稳定，是“老成都”的首选。 |
| 高新南区 | 大源、金融城周边 | 8000 - 12000 | 产业人口导入快，发展潜力大，是当时最炙手可热的区域之一。 |
| 近郊热门区 | 双流、龙泉驿、温江 | 6000 - 8500 | 各有特色，如双流的航空产业、龙泉驿的汽车产业、温江的生态宜居，价格相对亲民。 |
| 远郊新兴区 | 郫都（郫县）、新都、青白江 | 5000 - 7000 | 依赖主城外溢，去化压力大，房价较低，优惠活动多。 |
2012年的成都楼市是一个典型的“政策市”和“调整年”，它标志着成都楼市结束了过去几年的高速增长期，进入了一个更加理性、健康和注重内在价值的阶段。
对于当时的人来说，2012年是一个“纠结”的年份：房价似乎有下跌空间，但又担心“买在最低点”；政策有微调的迹象，但大方向依然收紧，这个时期的调整，为2025-2025年市场的一轮复苏奠定了基础,也深刻影响了成都后续的房地产发展格局。
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