二手房什么时候交首付

这是一个非常核心且重要的问题,二手房交首付的时间点不是固定的，它完全取决于您和房主在《房屋买卖合同》中约定的具体条款。

交首付的时间是在双方签订正式合同之后，但在办理房屋过户之前。

为了给您一个清晰的理解,我将分步解释整个流程，并重点说明“交首付”这个环节。

核心原则：合同约定为王

所有的时间节点,包括首付支付、贷款申请、房屋交接、过户等，都必须在《存量房屋买卖合同》（也就是二手房买卖合同）中白纸黑字地明确写清楚，如果合同里没写，或者写得含糊不清，未来就很容易产生纠纷。

二手房交易主要流程及首付时间点

一个典型的二手房交易流程如下,您可以看到“交首付”所处的位置：

1. 签订《居间服务合同》/《看房确认书》

   • 通常在房产中介的见证下,买方和卖方先签订一个初步的协议，确认双方有意向购买/出售该房屋，并约定好中介费等，这个阶段一般不涉及大额资金支付。

2. 签订正式的《存量房屋买卖合同》

   • 这是整个交易的法律基石,双方会在此合同中详细约定：
     • 房屋基本信息（地址、面积、产权等）
     • 成交价格（总价、定金、首付款、尾款等）
     • 付款方式及时间节点（这是关键！）
     • 贷款事宜（买方是否贷款、贷款额度不足的处理方式等）
     • 过户时间
     • 交房时间
     • 违约责任
   • 支付定金：在签订正式合同时，买方通常需要向卖方支付一笔定金（一般是总房款的5%-20%），定金具有法律效力，如果买方违约，定金不退；如果卖方违约，需双倍返还定金。

3. 办理首付款资金监管

   • 这是目前最主流、最安全的做法！
   • 目的：防止卖方收到首付款后“卷款跑路”或用该款项偿还其他债务，导致房屋无法顺利过户。
   • 操作：买卖双方、中介（如有）共同到银行或指定的第三方资金监管机构，将首付款存入一个“监管账户”，这笔钱会被冻结，直到完成房屋过户、买方拿到新的《不动产权证书》后，银行才会根据指令将款项释放给卖方。
   • 在此阶段，钱并不直接给到卖方手里。

4. 买方申请银行贷款

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 在支付定金并准备好首付款后,买方就可以向银行提交贷款申请了。
   • 银会对房屋和买方进行审核,这个过程通常需要1-3周。

5. 银行审批通过，办理过户手续

   • 银行出具《贷款承诺函》或《同意放款通知书》后，买卖双方就可以到不动产登记中心办理过户了。
   • 过户当天,买方需要将首付款（在资金监管状态下的）和税费一并处理。

6. 银行放款

   • 过户完成后,新的《不动产权证书》会下来，银行确认产权转移无误后，会将贷款尾款（也就是剩余的大部分房款）直接打给卖方的账户。

7. 物业交割

   在合同约定的时间内,卖方将房屋、钥匙、物业费、水电煤气费等结清凭证一并交给买方，交易正式完成。

交首付”的几种常见约定情况

在合同中,关于首付支付时间，主要有以下几种约定方式：

最常见、最安全的做法 - “资金监管”模式

• 合同约定：“双方同意，在买方取得银行贷款承诺函后X日内，共同前往XX银行办理首付款资金监管手续。”
• 时间点：银行贷款审批通过之后，办理过户之前。
• 优点：安全系数最高，资金风险最低，是目前市场的主流操作。

资金监管前的支付（较少见，风险较高）

• 合同约定：“买方需于XXXX年XX月XX日前，将首付款支付至卖方指定账户。”
• 时间点：可能在签合同后不久，也可能在某个特定条件成就后。
• 风险：风险极高！ 如果卖方收到钱后不配合过户，或者房屋出现产权问题（如被查封、抵押未解除等），买方追回款项会非常困难，除非您对卖方和房屋情况有100%的把握，否则强烈不建议采用这种方式。

与过户或贷款审批挂钩

• 合同约定：“本合同生效后，买方应立即办理银行贷款审批手续，审批通过后，于X日内支付首付款。”
• 时间点：与情况一类似，但表述更笼统，在实际操作中，通常会通过“资金监管”来落地。

总结与核心建议

1. 关键看合同：交首付的时间，请务必在《房屋买卖合同》中找到关于“付款方式及期限”或“首付款支付”的条款。
2. 首选资金监管：无论合同怎么写，一定要坚持使用资金监管，这是保护您血汗钱最重要的手段，如果卖方或中介不同意，您需要高度警惕。
3. 保留所有凭证：无论是定金收据、首付款转账记录还是合同，都要妥善保管。
4. 咨询专业人士：如果您对合同条款有疑问，可以咨询中介、律师或银行客户经理，确保自己完全理解后再签字。

二手房的首付款通常是在贷款审批通过、准备办理过户的这个阶段，通过“资金监管”的方式支付，但最准确的答案，永远在您签订的那份合同里。