买二手房注意事项和手续程序有哪些？

第一部分：买二手房注意事项（核心风险排查）

这部分是决定您能否买到“放心房”的关键，建议您按步骤仔细核对。

看房与意向阶段

1. 核实房屋基本信息（“三查”）

   • 查产权证（房产证）： 这是最核心的一步，要求卖方出示《不动产权证书》（俗称“房产证”）。
     • 看产权人： 产权人是否与卖方本人一致？如果有多个共有人，所有共有人都必须同意并签字出售，否则交易无效。
     • 看房屋性质： 是“商品房”、“经济适用房”、“央产房”还是“小产权房”？不同性质的房子交易政策不同，小产权房无法办理独立房产证，风险极高，不建议购买。
     • 看抵押状态： 证书上会明确标注“是否存在抵押”，如果已抵押，需卖方先解押才能交易，否则无法过户。
     • 看查封状态： 房屋是否被法院查封？被查封的房子无法交易，可以通过房管局官网或委托中介查询。
   • 查房屋状况：
     • 实地勘察： 不要只看照片，亲自去房子里看，检查房屋结构、有无漏水、墙体裂缝、管道老化等问题。
     • 了解周边环境： 了解小区物业管理水平、邻里关系、噪音源（如临街、靠近变电站）、采光通风等。
     • 核实“满五唯一”： 这是影响税费的关键。“满五”指房产证出证时间或契税票填发时间已满5年；“唯一”指业主以家庭为单位，在该省份内名下只有这一套住房，如果满足“满五唯一”，可以免征个人所得税和增值税（部分城市政策有差异，需提前确认）。
   • 查户口与学位：
     • 核实户口迁出： 如果您是为了孩子上学，必须确保卖方户口已迁出，可以在签订购房合同后，到房屋所在地的派出所查询，可以在合同中约定高额的户口迁出违约金。
     • 核实学位占用： 了解该房屋的学位是否已被占用，以及当地最新的“学区房”入学政策，避免政策变动带来的风险。

2. 评估房屋价值

   • 参考周边房价： 了解同小区、同户型、同楼层的近期成交价，做到心中有数。
   • 考虑房屋折旧： 房屋房龄、装修状况、朝向、楼层等都会影响价格，老旧小区可能面临拆迁风险，但也可能因拆迁而升值，需自行权衡。

签约与支付阶段

1. 签订正式购房合同

   • 使用规范文本： 优先使用当地住建局和市场监督管理局监制的《存量房屋买卖合同》范本。
   • 明确核心条款：
     • 成交价格与支付方式： 明确总价款、定金、首付款、尾款的支付时间和方式。
     • 交易流程： 详细写明从签约到过户、交房、户口迁出的每一步时间和责任。
     • 违约责任： 这是保障您权益的关键，明确约定“一房多卖”、“逾期过户”、“逾期交房”、“户口/学位未迁出”等行为的违约责任，特别是违约金的计算方式。
     • 附属设施： 列明房屋内包含的家具、家电等设施设备清单，并注明品牌、型号、数量，拍照留证。
     • 税费承担： 明确各项税费（契税、增值税、个税等）由哪一方承担。

2. 支付房款（资金安全是第一位！）

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 警惕“资金风险”： 绝对不要将大额房款直接支付给卖方个人！
   • 推荐安全方式：
     • 资金监管： 最安全的方式，将房款存入房产管理部门或银行指定的“资金监管账户”，在完成过户、物业交割等所有手续后，由监管机构将款项划给卖方。
     • 公证提存： 通过公证处办理提存公证，将房款交由公证处保管，条件成就时再支付给卖方。
   • 支付节奏： 按合同约定，分阶段支付，定金 -> 签约后支付部分首付款 -> 过户前支付大部分首付款 -> 交房后支付尾款。

过户与交房阶段

1. 核实卖方身份

   签约和过户时,务必核对卖方的身份证原件，确保是本人操作，防止被中介或他人“代签”。

2. 警惕“阴阳合同”

   • 为了避税,有些人会签订两份合同，一份“阴合同”（真实成交价）用于实际交易，一份“阳合同”（较低价格）用于办理过户，这种做法是违法的，一旦被查，将面临高额罚款，且不受法律保护。强烈建议按实际成交价申报纳税。

3. 交房时仔细验收

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 检查设施： 按照合同清单，逐一检查家具家电是否完好。
   • 查看表数： 记录并拍照留存水、电、燃气、暖气、物业费的最后一次读数。
   • 办理更名： 协助卖方或自行办理物业费、供暖费、水电燃气等的过户或结算手续。
   • 房屋钥匙交接： 确保所有钥匙（大门、各房间、信箱等）全部交接。

第二部分：买二手房手续程序（全流程详解）

这是一个标准流程,具体细节可能因城市政策略有不同。

准备阶段

1. 自我评估： 明确自己的购房预算（包括首付、税费、中介费、装修等）。
2. 获取资格： 确认自己是否符合当地的购房资格（如社保/个税年限、名下房产数量限制等）。
3. 准备资金： 准备好首付款和各项税费。
4. 选择中介（可选但推荐）： 一家靠谱的中介能提供房源筛选、带看、合同拟定、协助办理手续等专业服务，节省大量时间和精力，选择时注意查看其资质和口碑。

签约与申请贷款

1. 看房选房： 通过中介或自行寻找，找到心仪的房子。
2. 支付定金： 与卖方达成初步意向后，支付少量定金（通常为总房款的5%-10%），并签订《定金合同》或《购房意向书》。
3. 申请贷款预审： 如果需要贷款，应提前向多家银行咨询，了解最新的贷款政策、利率和额度，并提交材料进行预审，获得贷款预批函。
4. 签订正式合同： 在确定贷款和所有细节后，与卖方、中介（如有）共同签订《存量房屋买卖合同》。

办理贷款与资金监管

1. 提交贷款材料： 根据银行要求，提交身份证、户口本、收入证明、银行流水、购房合同、首付款凭证等材料。
2. 银行审批与面签： 银行对材料进行审核，审批通过后，买卖双方需到银行进行“面签”，确认贷款事宜。
3. 办理资金监管： 将首付款存入指定的资金监管账户。

缴税与过户

这是整个流程的核心环节,买卖双方需共同到场。

1. 缴纳税费： 携带买卖双方的身份证明、户口本、结婚证（如需）、房产证、购房合同等材料，到房屋所在地的税务部门窗口，核税并缴纳相关税费。
   • 买方主要承担： 契税（首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%；二套房3%）。
   • 卖方主要承担： 增值税（满二免征，不满二需缴纳）、个人所得税（满五唯一免征，不满足差额征收或全额征收）。
2. 办理过户： 拿到完税证明后，携带所有材料到不动产登记中心，提交过户申请，工作人员会审核材料，办理新的不动产权证书（买方的新房产证）。

抵押登记（如需贷款）

1. 办理抵押： 如果您是贷款买房，拿到新房产证后，需与银行一同到不动产登记中心办理抵押登记，将您的房产抵押给银行。
2. 银行放款： 抵押登记完成后，银行会将尾款（即贷款部分）划入卖方的指定账户。

**步骤六：交房与物业