二手房交易税到底要交多少？

二手房交易的税费主要分为买方承担、卖方承担和双方协商承担三种情况，下面我将为您详细拆解各项税费，并提供一个清晰的计算示例。

主要税费构成及承担方

（一）买方主要承担的税费

这部分是购房者最需要关注和准备的资金。

契税 这是买方必须缴纳的最大一笔税款，税率根据房屋面积和购买者名下房产套数（是否首套房）决定。

• 政策（以目前大部分城市执行的“90/70”政策为准）：

  • 首套房：
    • 房屋面积 ≤ 90平方米：按总房款的1%征收。
    • 房屋面积 > 90平方米：按总房款的1.5%征收。
  • 二套房：
    • 无论面积大小,统一按总房款的3%征收。
  • 三套及以上： 政策通常更严格，税率可能高达3%-4%或更高，具体看当地政策。

• 承担方： 买方

  
  （图片来源网络，侵删）

印花税 目前对个人销售或购买住房，国家有暂免征收印花税的优惠政策。普通住宅的买卖，买方通常无需缴纳印花税。

• 特殊情况： 如果购买的是非普通住宅（如商业公寓、别墅等），则可能需要缴纳，一般为总房款的0.05%，但实际操作中，很多地方对此也有减免或变通处理。

• 承担方： 买方（但通常免征）

不动产登记费 办理房产证时需要缴纳的费用，费用固定，与房价无关。

• 标准： 住宅类为80元/套。

• 承担方： 买方

贷款相关费用（如需按揭） 如果选择贷款买房，还会产生一些费用：

• 评估费： 银行为了确定抵押物价值而收取，一般为评估价的0.1%-0.3%（最低几百元）。

• 担保费/保险费： 部分银行或担保公司会收取。

• 抵押登记费： 一般为几百元。

• 承担方： 买方

（二）卖方主要承担的税费

这部分理论上由卖方承担,但在实际交易中，很多卖家会通过提高房价的方式，将这些成本转嫁给买方。

增值税及其附加税 这是对房屋增值部分征收的税，但为了鼓励二手房交易，有非常关键的优惠政策。

• 政策（核心：是否“满2年”）：

  • 房产证/契税票填发日期满2年：免征增值税及附加税。
  • 房产证/契税票填发日期未满2年：需缴纳，税率约为总房款的5.3%（增值税5% + 城建税、教育费附加等0.3%）。

• 承担方： 卖方

个人所得税 这是对卖方出售房屋所得收益征收的税，同样有优惠政策。

• 政策（核心：是否“满五唯一”）：

  • “满五唯一”：
    • 满五：指房产证或契税票填发日期已满5年。
    • 唯一：指业主在该城市以家庭为单位，名下只有这一套住房。
    • 满足“满五唯一”条件，免征个人所得税。 这是二手房交易中最大的税收优惠政策。
  • 不满足“满五唯一”条件：
    • 有两种计税方式，择高征收：
      1. 差额征收（推荐，税负低）：按（本次交易总价 - 房屋原购价 - 合理费用）的 20% 征收，需要提供原始购房发票等凭证。
      2. 全额征收（简单，但税负高）：按总房款的1%或总房款的2%征收（具体比例看当地政策，通常是1%）。

• 承担方： 卖方

（三）双方协商或共同承担的税费

中介费 如果通过房产中介交易，需要支付中介费。

• 标准： 一般为房屋成交总价的1% - 3%。
• 承担方： 由买卖双方协商，常见的是各付一半，或全部由买方承担。

核心优惠政策总结

记住这两个词,能帮你快速判断大部分税费情况：

1. “满二”：主要影响增值税，满二则免征。
2. “满五唯一”：主要影响个人所得税，满五唯一则免征，这是卖方最希望达到的理想状态，也是买方能争取到最低税费的情况。

计算示例（以北京为例）

假设：

• 房屋总价：500万元
• 房屋面积：100平方米
• 购买情况：买方为首套房
• 房屋情况：卖方房产证已满3年，但非“唯一”住房（即不满足“满五唯一”）

我们来分别计算买卖双方需要缴纳的税费：

【买方需缴纳的税费】

1. 契税：
   • 首套房,面积 > 90平米，税率为1.5%。
   • 500万 × 1.5% = 75,000元
2. 印花税：
   • 住宅免征。0元
3. 不动产登记费：
   • 80元/套。80元
4. 贷款相关费用（假设需要评估）：
   • 评估费约2000元。2,000元

买方合计：75,000 + 80 + 2,000 = 77,080元

【卖方需缴纳的税费】

1. 增值税及附加：
   • 房产证满3年（已满2年），免征。0元
2. 个人所得税：
   • 不满足“满五唯一”，需征收。
   • 假设卖方无法提供原购房发票,选择“全额征收”，税率为1%。
   • 500万 × 1% = 50,000元

卖方合计：50,000元

【双方协商费用】

• 中介费：
  • 假设中介费为2%，共10万元（500万 × 2%）。
  • 买卖双方各付一半：买方付5万，卖方付5万。

最终交易成本一览

重要提醒

1. 地方政策差异：以上税率和政策是国家层面的指导，各地方政府可能会有细微调整，在交易前，务必咨询当地税务部门或可靠的中介机构，获取最准确的信息。
2. 税费转嫁：在房价较高的城市，卖方通常会将所有税费（尤其是增值税和个人所得税）全部转嫁给买方，你在计算总预算时，需要按照“卖方税费 + 买方税费”来准备资金。
3. 保留凭证：对于“满五唯一”的认定，以及差额征收个税，都需要提供购房合同、发票、契税票等原始凭证，请务必妥善保管。
4. 咨询专业人士：二手房交易流程复杂，涉及金额巨大，强烈建议在签约前咨询律师或资深房产顾问，确保自己的权益不受损害。