核心流程概览
整个过户过程可以概括为以下几个关键步骤：
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- 交易准备与签约：买卖双方达成意向，签订购房合同。
- 申请贷款（如需）：买方向银行申请按揭贷款，并等待银行审批。
- 缴纳税费：买卖双方携带材料到不动产登记中心或税务部门，缴纳相关税费。
- 办理过户登记：到不动产登记中心提交材料，办理产权转移登记。
- 领取新房产证：领取不动产权证书（即新房产证）。
- 抵押登记（如需）：如果是贷款购房，银行会持新房产证办理抵押登记。
- 银行放款：抵押登记完成后，银行将贷款发放给卖方。
- 物业交割：卖方将房屋、钥匙、户口等交付给买方，交易完成。
第一步：交易准备与签约
这是整个交易的起点,也是最关键的一步。
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房屋核验：
- 产权清晰：确保卖方是房产证上的唯一或共有产权人，且房屋无抵押、查封等权利限制，可以通过“不动产登记中心”或官方APP查询房屋的产权状态。
- 共有人同意：如果是夫妻共同财产或其他共有产权，所有共有人必须亲自到场并同意出售，或提供经过公证的授权委托书。
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签订《存量房购房合同》：
- 买卖双方和中介（如有）需一同到房地产交易中心或使用官方线上系统签订标准化的购房合同。
- 合同关键内容：
- 成交价格：明确写明房屋总价。
- 付款方式：定金、首付款、尾款（贷款部分）的支付时间和方式。
- 交房时间：明确具体的交房日期和标准。
- 户口迁出：明确户口迁出的时间和违约责任。
- 违约责任：详细约定双方违约的情形和赔偿标准。
- 税费承担：明确各项交易税费由哪一方承担（常见有“各付各税”、“所有税费买方承担”、“所有税费卖方承担”等）。
第二步：申请贷款（如需）
如果买方需要办理商业贷款或公积金贷款：
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- 选择银行：买方可选择多家银行咨询贷款利率、额度、审批速度等。
- 提交材料：向银行提供个人身份证明、收入证明、银行流水、购房合同等材料。
- 银行审批：银行会对买方的资质和房产进行评估和审批，出具《贷款承诺函》或《贷款审批意见书》。
- 注意：贷款审批结果会影响交易进程，务必提前了解自己的贷款资质。
第三步：缴纳税费
这是过户前必须完成的步骤,税费标准因城市政策、房屋面积、是否“满五唯一”等因素而异。
主要税费及承担方（以“各付各税”为例）：
| 税种 | 承担方 | 计算方式 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 增值税 | 卖方 | （网签价 - 原值） / 1.05 × 5.3% | “满二”免征，北上广深有额外规定。 |
| 个人所得税 | 卖方 | （网签价 - 原值 - 合理费用）× 20% 或 网签价 × 1% | “满五唯一”免征，这是省税的关键条件。 |
| 契税 | 买方 | 首套房：90㎡以下1%，90㎡以上1.5% 二套房：90㎡以下1%，90㎡以上2% 三套及以上：3% |
|
| 印花税 | 双方 | 网签价 × 0.05% | 目前对个人买卖住宅，多地有暂免征收政策。 |
| 交易手续费 | 双方 | 住宅：5元/平米 | 面积×5元，双方各付一半。 |
| 登记费 | 买方 | 住宅80元/套 | 不动产登记中心收取。 |
“满五唯一”是关键省钱点：
- 满五：房产证出证日期或契税票填发日期已满5年。
- 唯一：业主以家庭为单位，在该省份内名下只有这一套住房。
- 如果满足“满五唯一”，卖方可以免征增值税和个人所得税，能省下一大笔钱。
第四步：办理过户登记
这是产权转移的核心环节。
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- 预约：通常需要通过当地不动产登记中心的官方网站、APP或电话进行预约，选择办理时间。
- 现场提交材料：买卖双方（或其委托代理人，需提供公证的委托书）按预约时间到场，提交以下材料：
- 买卖双方身份证明：身份证、户口本（原件及复印件）。
- 《存量房购房合同》。
- 不动产权证书（即原房产证）。
- 税费缴纳凭证。
- 贷款相关材料（如贷款合同、抵押合同等，若为贷款购房）。
- 《房屋核验结果单》（部分地区需要）。
- 受理审核：工作人员审核材料，无误后受理申请。
第五步：领取新房产证
- 办理时限：受理后，一般需要 3-7个工作日（具体时间以当地不动产登记中心为准）。
- 领取方式：买卖双方可凭受理凭证和身份证件在指定时间领取新的《不动产权证书》（俗称“红本”），如果一方无法到场，可提供委托书由他人代领。
第六步：抵押登记与银行放款（贷款购房）
- 抵押登记：买方拿到新房产证后，需将原件交给贷款银行，银行会持新房产证和抵押合同等材料，到不动产登记中心办理抵押登记，将房屋抵押给银行。
- 领取他项权证：抵押登记完成后，银行会获得《不动产登记证明》（俗称“他项权证”），作为其拥有抵押权的凭证。
- 银行放款：银行拿到他项权证后，会将贷款金额（即购房尾款）划转到卖方指定的银行账户。
第七步：物业交割
这是交易的最后一步,确保房屋顺利交接。
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- 房屋实体：钥匙、门禁卡等。
- 附属设施：家具、家电等，按合同清单清点。
- 费用结清：卖方需结清交房日之前的所有费用，包括但不限于：水、电、燃气、物业费、供暖费等，买方应要求卖方提供缴费凭证。
- 户口迁出：卖方需按合同约定时间将户口迁出，买方可向公安机关查询确认。
- 签署《物业交割单》：双方确认所有事项完成后，签署物业交割单，标志着整个交易正式结束。
注意事项总结
- 资金安全：切勿直接将大额现金交给卖方！ 所有款项（定金、首付款、尾款）都应通过资金监管账户进行，确保在产权过户完成、房屋交接无误后，资金才会划转给卖方。
- 选择正规中介：虽然可以自行交易，但通过信誉良好的中介公司可以大大降低风险，他们熟悉流程、能协助核验房源、处理文书工作并进行资金监管。
- 核实房源信息：务必亲自去不动产登记中心或通过官方渠道核实房产的产权、抵押、查封等信息。
- 保留所有单据：合同、发票、收据、交割单等所有文件都要妥善保管，这是未来处理房屋问题的法律依据。
- 提前了解政策：各地的房产政策（限购、限贷、税费标准）经常调整，务必在交易前向当地不动产登记中心或税务部门咨询最新政策。
希望这份详细的指南能帮助您顺利完成二手房过户！祝您交易顺利！
