上海经适房价格如何定才合理？

上海已经停止新建和销售经济适用房多年。

目前市面上所说的“经济适用房”主要是指两种情况：

1. 历史遗留的、已出售的经济适用房：这些是多年前由政府提供政策优惠、面向特定低收入家庭出售的房产。
2. “共有产权保障住房”：这是目前上海最主要的保障性住房形式，在功能和性质上可以看作是经济适用房的“升级版”或“替代品”。

我将从这两个方面为您详细解释价格问题。

历史遗留的经济适用房（已出售）

对于这些已经“上市”多年的经济适用房，其价格主要由市场决定,但受到严格的交易限制。

购买时的价格（历史成本）

在购买时，其价格远低于同地段的商品房，价格由政府根据建设成本加上微利（通常在3%以内）来确定，并面向符合条件的家庭出售，一套可能在市场上卖300万的房子,作为经适房可能只需要100多万。

现在的交易价格（市场价格）

这些房产如果满足上市交易条件，其价格完全由市场供需决定，与周边普通商品房的价格基本持平，如果这套位于浦东新区的经适房现在可以交易，它的市场价可能就是周边商品房的市价，比如400-500万/套。

关键限制：满5年才能交易

这是最核心的一点，历史经适房在取得房产证后，必须满5年才能上市交易。

• 满5年内：只能由政府回购，价格通常是“原购买价 + 同期银行存款利息”,无法享受市场增值带来的收益。
• 满5年后：可以转让给符合购买资格的保障房轮候对象，或者直接在公开市场自由买卖（需补缴土地价款等价款，具体计算方式复杂）。

小结：历史经适房的“价格”是一个动态概念，购买时是政策优惠价，持有期间是资产价值，交易时是市场价格,但整个过程受到长达5年的政策锁定期限制。

目前的“共有产权保障住房”（现行的保障房）

这是目前上海最主要的保障性住房，是您未来如果符合条件，能够申请到的房子,它的价格机制与历史经适房完全不同。

价格构成

共有产权保障住房的价格由政府核定，远低于同地段的商品房市场价。

• 计算公式：销售价格 = (基准房价 - 优惠幅度) × 建筑面积
  • 基准房价：由房管部门在项目供应前，参照同地段、同品质商品住房的市场价格进行核定,这是最重要的参考基准。
  • 优惠幅度：根据申请家庭的总价、收入、财产等条件分档确定，条件越困难，优惠幅度越大,个人支付的比例就越低。

产权比例（核心特点）

这是共有产权房最核心的特征,购房者与政府按份共有产权。

• 个人产权比例：通常在50%至97%之间，具体比例同样根据申请家庭的困难程度确定，最困难的家庭可能只需要购买50%的产权。
• 政府产权比例：剩余部分由政府持有。

举例说明： 假设一套位于某区的共有产权保障住房,其同地段商品房市场价为600万元。

• 政府核定的基准房价：可能是550万元。
• 申请家庭情况：属于比较困难的类型，政府给予较大优惠。
  • 优惠后总价：假设为220万元。
  • 个人产权比例：假设为70%。
  • 最终购房款：220万元 × 70% = 154万元。
  • 个人持有产权：这套总价值220万元的房子，您拥有70%的产权（即154万元的份额），政府持有30%的产权（即66万元的份额）。

后续交易

• 满5年：同样有5年的限制期。
• 满5年后：可以上市交易。
  • 转让给政府：按届时市场评估价×个人产权比例结算。
  • 转让给其他合格购房者：价格由双方协商，但不得低于届时市场评估价×个人产权比例。
  • 完全购买政府份额：如果想获得100%产权，可以向政府申请购买其剩余的份额,届时价格会按届时市场评估价重新计算。

总结与关键信息

如何获取准确信息？

由于共有产权保障住房的价格因项目而异,最准确的信息来源是：

1. “上海市住房和城乡建设管理委员会”官网：会发布最新的共有产权保障住房供应项目信息，包括项目地点、基准价、申请条件等。
2. “上海市房屋管理局”官网：提供政策法规、申请指南等权威信息。
3. 各区房管局：具体的申请和销售工作由各区负责,可以咨询区里的保障房受理窗口。

如果您想了解上海的“保障房”价格，您需要关注的不是“经济适用房”，而是“共有产权保障住房”，并且需要根据具体的项目和您的申请资格来测算最终的个人购买价格。