日本房价走势的三个核心阶段
日本现代房价史可以清晰地划分为三个主要阶段：泡沫期、崩盘与“失去的二十年”，以及当前的缓慢复苏期。
（图片来源网络，侵删）
第一阶段：疯狂泡沫 (1986年 - 1991年)
这是日本房价历史上最疯狂、最耀眼的时期,也是后来一切危机的根源。
走势特征：
- 指数级飙升：以东京为例，从1985年到1991年，地价上涨了约3倍,商业区地价在短短几年内翻了几番。
- 全民投机：房价上涨不再与实际经济需求挂钩，而是变成了全民参与的投机游戏，人们相信“土地神话”,认为土地价格永远不会下跌。
- “地价王”频出：1987年，东京银座的地价达到了每平方米1.2亿日元（约合当时80万美元）的天价，足以买下整个加州，各大企业总部所在的丸之内、大手町等地价也达到了顶峰。
- 资产价格全面上涨：不仅土地和房产，股票等金融资产也同步暴涨,形成了巨大的资产泡沫。
驱动因素：
- 《广场协议》(1985年)：这是最关键的导火索，为解决美国巨额贸易赤字，美、日、德、法、英五国签订协议，联合干预外汇市场，诱导美元对主要货币贬值,这导致日元在短时间内急剧升值。
- 极度宽松的货币政策：日元升值严重打击了日本的出口产业，为了刺激经济，日本央行从1986年开始连续5次下调利率，将基准利率降至2.5%的历史低点,这导致了天量的流动性涌入市场。
- 金融自由化与金融创新：银行在低利率环境下，急于寻找高回报的贷款渠道，开始积极向房地产企业和个人发放贷款，复杂的金融衍生品和“土地担保融资”等创新工具,进一步放大了杠杆。
- 非理性繁荣与羊群效应：媒体、专家和民众普遍相信日本经济将永远繁荣，土地是终极财富，看到早期买房的人赚了大钱，更多人跟风入市，形成了“买涨不买跌”的疯狂局面。
第二阶段：泡沫破裂与“失去的二十年” (1991年 - 2012年左右)
泡沫的破裂是灾难性的,日本经济和房地产市场陷入了长达二十多年的停滞和通缩。
走势特征：
- 断崖式下跌：1991年左右，日本央行为抑制通胀开始连续加息，同时出台了对房地产融资的严厉管制（“总量规制”），紧缩的货币政策瞬间刺破了泡沫，地价和房价开始暴跌，东京等核心城市在短短几年内下跌了60%-70%。
- 长期阴跌：与股市可能在几年内反弹不同，房价下跌是一个极其漫长和痛苦的过程，从1991年到2000年代初，房价持续下跌,之后进入长期的低位徘徊。
- “负资产”时代：无数购房者发现，房子的市场价值已经低于剩余的贷款总额，他们成了“负资产”的所有者，选择断供或弃房,导致银行坏账堆积如山。
- 经济停滞与通缩：房地产作为经济的支柱，其崩盘引发了连锁反应，企业倒闭、银行不良贷款激增、消费和投资萎靡，日本陷入了“资产负债表衰退”和长期的通货紧缩。
崩盘原因：
- 货币政策急转弯：从极度宽松到突然收紧,是刺破泡沫的直接原因。
- 政策调控：政府对房地产融资的严格限制，抽走了市场的“血液”。
- 信心崩溃：“土地神话”破灭，投机者恐慌性抛售,市场信心一蹶不振。
第三阶段：安倍经济学下的缓慢复苏 (2025年 - 至今)
在“安倍经济学”（Abenomics）的刺激下，日本房地产市场，特别是核心城市,开始了缓慢而脆弱的复苏。
走势特征：
- 核心城市率先回暖：以东京为首的大都市圈，由于人口持续流入、外国投资者增加以及奥运会等利好预期，房价率先回升,东京23区的公寓价格已经超过了泡沫时期的峰值。
- 地区差异巨大：与东京、大阪等核心城市的火热形成鲜明对比，绝大多数地方城市的房价仍远低于泡沫时期水平，甚至仍在下跌，人口流失严重的地方,房地产市场毫无起色。
- 温和上涨：与泡沫期的疯狂不同，当前的上涨是温和的、由基本面（如低利率、人口结构）驱动的,投机成分相对较少。
- 新冠疫情期间的波动：疫情初期，市场一度担忧，但随后由于远程办公的需求和低利率环境,东京等地的房价反而加速上涨。
驱动因素：
- 超宽松货币政策：日本央行持续推行负利率和大规模量化宽松（QQE），将长期利率维持在极低水平,极大地降低了购房成本。
- 东京奥运会效应：虽然奥运会本身延期且影响有限，但申奥成功后带来的大规模基础设施建设、城市改造和全球关注度,提振了市场信心。
- 海外投资者涌入：日元长期贬值、日本房产价格相对较低且收益率稳定，吸引了大量海外投资者,尤其是在疫情后。
- 国内需求改善：随着经济缓慢复苏，就业和收入状况有所改善,带动了首次置房和改善型需求。
- 东京都市圈的人口吸引力：日本人口整体在减少，但人口持续向东京、大阪、名古屋等三大都市圈集中,创造了稳定的住房需求。
日本历史房价走势图（简化示意）
为了更直观地理解,这里是一个简化的走势图示意：
（图片来源网络，侵删）
价格
^
| /‾‾‾‾‾‾‾\ (泡沫期疯狂上涨)
| / \
| / \
| / \
| (缓慢复苏) / \ (崩盘后长期下跌)
| \ / \
| \_____/ \_______
+--------------------------------------------------------------> 时间
1985 1990 1995 2000 2005 2010 2025
(广场协议) (泡沫顶点) (崩盘) (失去的20年) (安倍经济学)- Y轴：代表房价或地价指数。
- X轴：代表年份。
- 红色曲线：代表以东京为首的核心城市房价走势。
- 蓝色曲线：代表全国平均或地方城市房价走势。
解读：
- 陡峭上升：1986-1991年的泡沫期。
- 垂直下跌：1991年泡沫破裂。
- 漫长低谷：1991-2012年,横盘或缓慢下跌。
- 缓慢爬升：2025年至今，核心城市率先复苏,但全国平均水平依然疲软。
总结与启示
- 没有只涨不跌的市场：日本的经历是全球最著名的房地产泡沫案例,证明了任何脱离基本面的疯狂上涨终将迎来痛苦的回归。
- 政策的双刃剑：极度宽松的货币政策是催生泡沫的温床，而急速的紧缩政策则是刺破泡沫的利剑,政策的稳定性和前瞻性至关重要。
- 区域分化是常态：即使在复苏期，不同城市间的表现也天差地别，核心资源（如就业、教育、医疗）的集中度决定了房价的坚挺程度。
- 信心比黄金更重要：泡沫破裂后，长期的“失去”不仅是经济数据的停滞，更是国民信心的丧失,重建信心需要漫长的时间和持续的努力。
- 当前的日本市场：日本房地产市场，特别是东京，已经走出了“失去的二十年”的阴影，但全球性的高利率环境和潜在的经济衰退风险，也为未来的走势蒙上了阴影，它更像是一个成熟、理性的市场,而非投机狂热的市场。
（图片来源网络，侵删）
