成都目前基本停止了新建和审批经济适用房项目，现在市面上流通的“经济适用房”绝大多数是历史遗留房源,即多年前由政府面向特定低收入家庭出售的存量住房。
成都经济适用房的价格可以从两个维度来理解：
- 当年的购买价格（历史成本）
- 现在的市场价格（二手房交易价格）
当年的购买价格（历史成本）
这是指符合条件的家庭在购买该房屋时支付的价格，这个价格由政府根据以下公式核定,远低于同地段的商品房价格。
核心定价公式： 经济适用房销售价格 = (征地拆迁 + 勘察设计 + 建安工程) 等建设成本 × (1 + 3% 以内利润)
具体构成和特点：
- 成本定价： 价格完全基于房屋的建设成本，不包含土地出让金（这是它与商品房最大的区别之一）。
- 政府审核： 价格由成都市发展和改革委员会（发改委）会同市住房和城乡建设局（住建局）等部门审核确定。
- 区域差异： 不同区域的建安成本不同，导致不同片区的经适房价格也有差异,中心城区的建安成本会高于郊区。
- 年份差异： 随着建筑材料、人工成本等的变化，不同年份批准建设的经适房，其当年的购买价格也不同，越早的项目,价格越低。
举例说明（历史数据，仅供参考）： 假设一个项目在2025年建成，其经核算的建设成本为每平米3000元，加上3%的利润，那么当年的销售价格可能就是： 3000元/平方米 × (1 + 3%) = 3090元/平方米。 符合条件的家庭可能只需要支付这个价格,就能获得一套产权房。
现在的市场价格（二手房交易价格）
这是当前市场上这些历史遗留经适房作为二手房进行交易时的价格，这个价格与周边的商品房市场行情紧密挂钩,波动性很大。
核心特点：
- 随行就市： 其价格主要由地段、房龄、小区品质、配套设施等因素决定，与周边商品房的价格水平基本保持一致或略低，在金融城附近的一套经适房，其单价可能高达3-4万元/平方米；而在远郊，可能只有1万多元/平方米。
- 上市交易限制： 这是经适房交易中最关键的一点，历史经适房上市交易需要满足严格的条件，并补缴土地出让金等价款。
- 满5年： 通常要求房产证或购房合同满5年。
- 补缴价款： 交易时，必须向政府补缴土地出让金等相关价款，这笔费用是根据房屋所在区域的基准地价、房屋状况等因素综合计算的,金额不菲。
- 转为完全产权： 补缴价款后，房屋性质从“经济适用房”变更为“完全产权的商品房”,之后才能在市场上自由买卖。
补缴价款的大致计算方式（简化版）： 补缴价款 ≈ (基准地价 × 缴纳比例 + 相关税费) × 房屋建筑面积
- 基准地价： 由政府定期公布，不同区域、不同用途的土地价格不同。
- 缴纳比例： 通常为基准地价的10%-60%不等,具体由政府根据政策确定。
举例说明（假设场景）： 小李在2025年以3500元/平方米的价格购买了一套位于高新区的经适房，面积80平方米,总价28万元。
- 2025年）： 该区域商品房价格已涨至4万元/平方米,小李的房子市场价约为320万元。
- 他想出售：
- 检查房产证已满5年,符合上市条件。
- 去相关部门补缴价款，假设经核算,他需要补缴的土地出让金及相关税费总计为50万元。
- 补缴后,房屋变为完全产权商品房。
- 他的到手金额 = 市场价320万 - 补缴50万 = 270万元。
可以看到，虽然当年的购买成本很低，但交易时需要补缴一大笔费用,最终的净收益远低于直接购买商品房的业主。
当前成都的住房保障政策（替代经适房）
由于经济适用房政策已基本退出历史舞台，成都市目前的住房保障体系主要依靠以下两种形式,面向符合条件的家庭提供住房支持：
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公共租赁住房（公租房）：
- 性质： 租赁性质,非产权房。
- 对象： 面向城镇中等偏下收入、住房困难家庭,以及新就业职工和稳定就业的外来务工人员等。
- 租金： 远低于市场租金,根据收入水平分档收取。
- 特点： 只能租住，不能买卖,保障基本居住需求。
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保障性租赁住房：
- 性质： 租赁性质,是近年来的重点发展方向。
- 对象： 主要面向城市新市民、青年人等群体，不设收入限制,重点解决阶段性住房困难。
- 租金： 原则上略低于同地段同品质市场租赁住房租金。
- 特点： 供应更灵活，户型更小,位置更靠近产业园区和交通枢纽。
| 项目 | 成都经济适用房（历史遗留） | 当前成都保障性住房 |
|---|---|---|
| 性质 | 产权房，可购买 | 租赁房，不可购买 |
| 价格 | 当年购买价：政府核定的成本价（如几千元/平） 现在市场价：随行就市，与商品房接近（如2-4万/平） |
租金：远低于市场价，分档或按政策定价 |
| 交易限制 | 上市需满5年，且需补缴大量土地出让金 | 无，租赁合同到期即可退租 |
| 现状 | 基本停止新建，仅有存量房源在流通 | 主流保障方式，包括公租房和保障性租赁住房 |
| 适合人群 | 持有历史经适房产权的家庭 | 符合条件的城镇中低收入家庭、新市民、青年人等 |
给您的建议： 如果您现在有住房需求，特别是居住需求，应重点关注成都市的公租房和保障性租赁住房政策，您可以通过“成都住房”微信公众号、成都市住房和城乡建设局官网等官方渠道，了解最新的申请条件、房源信息和申请流程。
如果您手头有一套历史经适房并考虑出售，务必先去当地住建部门或不动产登记中心咨询清楚具体的上市交易年限要求和补缴价款的计算方法,以便准确评估房屋的实际价值和交易成本。
