哪些二手房银行拒贷？30字内疑问标题。

房产本身的问题（“房子本身不行”）

这是最常见也是最核心的拒贷原因，银行会优先选择产权清晰、状况良好、易于变现的房产作为抵押物。

产权不清晰或有瑕疵的房产

• 未取得《不动产权证书》（房产证）： 这是硬性要求，没有房产证，意味着房屋的权属不明确，无法办理抵押登记,银行无法获得优先受偿权。
• 产权共有，但共有人不同意出售： 如果房产是多人共有（例如夫妻、兄弟姐妹共同所有），必须所有共有人都同意出售并签字，缺少任何一个共有人的同意,都无法办理过户和贷款。
• 产权处于查封、冻结或限制状态： 如果房屋因债务纠纷、诉讼等原因被法院查封，或者被设定了抵押（且未注销），其产权处于不完整状态,银行会拒绝贷款。
• 经济适用房、安居房等政策性住房：
  • 未满规定年限： 大部分政策性住房有5年的交易限制期，未满年限的无法上市交易,自然也无法贷款。
  • 未补缴土地价款等： 即使满5年，也需要补缴土地出让金等相关价款，将性质转为完全产权商品房后,才能贷款。
• 小产权房、乡产权房： 这类房产没有国家颁发的合法产权证书，只有乡政府或村委会颁发的证书，法律不予保护，无法在银行进行抵押登记，所以绝对不能贷款。
• 无法提供土地使用证或土地性质有问题： 土地已到期且未续期，或土地为工业、商业等非住宅性质,但房屋被用作住宅。

房龄过老或状况不佳的房产

• 房龄过高： 这是银行非常看重的一点，房龄越老，其价值贬值的速度越快，作为抵押物的风险就越高，银行担心在贷款期间（最长30年）房屋价值会低于剩余贷款。
  • 一般规定： 房龄+贷款年限 ≤ 40-50年（不同银行政策不同，有的严格到40年，有的宽松到50年），房龄20年的房子，最长可能只能贷20-25年。
  • 超龄后果： 贷款年限缩短，导致月供压力增大,甚至直接被拒贷。
• 房屋结构存在严重问题： 如危房、承重墙被改动、违规搭建等，这类房屋不仅贬值快，还存在安全隐患,银行会认为其抵押价值极不稳定而拒贷。
• 处于拆迁规划内： 如果房屋已被列入近期拆迁计划，其未来的权属和价值存在巨大不确定性,银行会拒绝贷款。

特殊类型的房产

• 商业公寓、办公用房、商铺等： 这类房产的贷款政策远比住宅严格。
  • 贷款成数低： 通常最高只能贷5成（甚至更低）。
  • 贷款年限短： 一般最长10年。
  • 利率高： 利率通常会上浮。
  • 部分老旧或位置不佳的商业用房,银行甚至会直接拒贷。
• 法拍房： 法拍房可以贷款，但流程复杂，且对房产本身要求高，银行会评估法拍房的市场价和成交价，决定是否放贷以及贷款额度,竞拍前必须确认银行是否愿意为该房产提供贷款。

卖方（房主）的问题（“卖方有问题”）

银行不仅审核房子，也会审核卖方,确保交易的真实性和合法性。

卖方无法提供合法有效的身份证明：

• 卖方是未成年人、无民事行为能力人或限制民事行为能力人,且其法定监护人无法提供合法的出售证明。
• 卖方身份信息与房产证、身份证等关键文件不符。

卖方存在债务纠纷或信用问题：

• 如果卖方涉及大量债务，且房产是其主要资产，银行可能会担心交易是为了转移资产，从而影响贷款审批（虽然不常见，但在特定情况下会发生）。

买方（贷款人）的问题（“买方有问题”）

买方的资质是贷款审批的另一大关键。

个人征信不良：

• 这是最致命的一点。 如果买方（借款人）的信用报告中有严重逾期记录（如连续逾期3次、累计逾期6次以上），或有呆账、代偿、被执行记录等，银行几乎100%会拒贷。

收入或流水不符合要求：

• 无法提供稳定的收入证明： 银行要求借款人有稳定的工作和收入来源，以证明其有能力按时偿还月供,通常要求月收入是月供的2倍以上。
• 银行流水“不干净”： 流水显示收入过低、频繁大额存取现、或者流水是伪造的,都会导致银行对还款能力产生怀疑。

被列入失信被执行人名单（老赖）：

• 一旦被列为“老赖”，其金融活动会受到严格限制,无法在任何银行获得贷款。

购买二套房但不符合政策：

• 买方名下已有房产，再次购买属于二套房，如果当地限购政策规定其不具备购买二套房的资格，或者二套房的首付比例和贷款利率超出了买方的承受能力,贷款申请也会被拒。

交易流程和合同的问题（“交易过程有问题”）

交易价格被严重低估（“阴阳合同”）：

• 为了避税，买卖双方可能会在合同中写一个远低于实际成交价的“网签价”，银行会根据这个“网签价”来评估贷款额度。
• 如果评估价低于“网签价”，银行只会按评估价的一定比例（如70%）放贷，如果这个放贷额度不足以覆盖应付给卖方的房款，买方需要补足差价，否则交易无法进行,贷款也会被拒。

交易存在风险或争议：

• 房屋存在租赁合同，且租户主张“买卖不破租赁”,可能会影响买方的使用。
• 买卖双方存在合同纠纷,交易本身不合法。

总结与建议

在购买二手房并申请贷款前,强烈建议您：

1. 自查征信： 先去中国人民银行征信中心查询自己的个人信用报告,确保没有问题。
2. 核实房源： 要求卖方出示房产证、身份证等原件，核实产权信息，确认无查封、无共有纠纷、无政策限制。
3. 咨询多家银行： 不同银行的房龄要求、贷款成数、利率政策都不同，多咨询几家,选择最适合自己的方案。
4. 找靠谱中介： 一个专业的房产中介可以帮助您提前筛选掉不符合贷款条件的房源,规避很多风险。
5. 做足资金准备： 了解清楚当地和银行的政策，准备好足够的首付款,并评估自己的月供压力。

银行审批贷款是一个综合性的风险评估过程，任何一个环节出现“红灯”，都可能导致贷款失败，提前做好功课,是确保交易顺利的关键。