以下为您整理了一份超详细的二手房收房验房注意事项,分为“准备阶段”、“核心验房步骤”、“分项检查要点”和“收尾确认”四个部分，并附上“终极建议”。
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第一部分：准备阶段
在去现场验房前,做好充分准备，能让验房过程更高效、更有针对性。
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资料核对：
- 《房屋所有权证》（房产证）：核对卖方信息、房屋地址、面积等信息是否与合同一致。
- 《不动产权证书》：与房产证核对信息。
- 原购房合同：了解房屋的基本信息和历史。
- 《房屋验收交接单》：这是确认收房的关键文件，确保所有款项结清，物业费、水电煤、暖气等费用已结清。
- 卖方身份证：核对身份。
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工具准备（“验房神器”）：
- 卷尺：测量房屋实际面积、层高、墙体长度等。
- 小锤子或螺丝刀：轻轻敲击墙面、地面，检查空鼓。
- 验电插座测试仪：检查所有插座是否通电，以及地线、零线、火线是否接对。
- 手电筒：检查一些光线较暗的角落，如管道井、吊顶内部。
- 小水桶/水盆：测试下水道是否通畅。
- 纸笔/手机：记录问题点，并拍照/录像留证。
- 水平仪（可选）：检查地面、墙面是否平整。
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人员准备：
（图片来源网络，侵删）- 最好有专业人士陪同：如果条件允许，强烈建议聘请独立第三方验房师，他们经验丰富，能发现普通人忽略的问题，或者，找一位懂行的朋友、亲戚一同前往。
第二部分：核心验房步骤
到达现场后,按照以下流程进行系统性检查：
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先看整体，再看细节：
- 核对信息：再次核对房产证地址与房屋是否一致。
- 感受环境：感受小区的整体环境、楼道清洁度、邻里噪音情况。
- 检查门窗：门是否能正常开关、锁具是否完好；窗户密封性、开合是否顺畅。
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一户一表，抄录读数：
- 这是最重要的一步！ 在与业主交接前，务必亲自抄录并拍照留存所有水表、电表、燃气表、暖气表的当前读数，并确认这些费用是否已结清，避免为前任业主买单。
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“望闻问切”四字诀：
（图片来源网络，侵删）- 望（看）：仔细观察墙面、地面、天花板有无裂缝、渗水、发霉、起皮、色差。
- 闻（闻）：闻闻室内是否有异味，如霉味、烟味、宠物异味等，特别是卫生间、厨房和管道附近。
- 问（问）：向业主或中介询问房屋的历史情况，如是否漏水、有无大修、邻里关系等。
- 切（敲/摸）：用手触摸墙面是否平整，用小锤敲击检查空鼓。
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“上下左右”全面覆盖：
- 上（顶）：检查天花板有无裂缝、漏水痕迹、油漆脱落。
- 下（地）：检查地面有无空鼓、裂缝、瓷砖破损，用卷尺测量地面是否平整。
- 左（墙）：检查所有墙面，尤其是承重墙和非承重墙，有无裂缝、倾斜。
- 右（墙）：同上。
- 中（家具家电）：如果合同包含家具家电，逐件检查品牌、型号、数量、功能是否完好，有无损坏。
第三部分：分项检查要点
墙面、地面、天花
- 空鼓：用小锤子或硬物敲击，听声音，声音沉闷为实，声音清脆为空鼓，大面积空鼓会导致日后装修空鼓、脱落。
- 裂缝：
- 表面裂缝：多为油漆或腻子问题，影响不大。
- 结构性裂缝：出现在承重墙、梁、柱或楼板上的裂缝，通常是斜向或垂直的，比较危险，需特别注意。
- 沉降裂缝：通常出现在墙体与天花板、墙体的连接处，呈45度角，如果裂缝较细且不再发展，问题不大；如果很宽或仍在扩大，需警惕。
- 渗水/霉变：检查卫生间、厨房、外墙附近的墙面和天花板，有无水渍、发黄、发霉的痕迹，这是二手房的常见“通病”。
门窗
- 门：开关是否顺畅，有无异响；门锁是否完好；门与门框的缝隙是否均匀；密封条是否老化。
- 窗：开合是否灵活；推拉轨道是否顺畅；密封胶条是否老化；关闭后是否能完全密封，有无漏风现象。
水电系统
- 上水（水路）：
- 打开所有水龙头,检查水压是否充足，水流是否顺畅。
- 打开马桶、地漏、洗手盆的下水，看排水速度是否正常，有无堵塞。
- 用桶接水测试,观察地漏排水时，其他下水口（如马桶）是否会“冒泡”，说明可能排水不畅。
- 下水（排水）：同上。
- 电路（电路）：
- 插座：用测试仪检查每个插座是否通电，以及接线是否正确（火线、零线、地线）。
- 开关：检查所有开关是否正常，控制对应的灯具。
- 配电箱：检查总开关、分路开关是否完好，标识是否清晰，可以请业主现场演示跳闸复位。
- 灯具：打开所有灯具，看是否正常工作。
厨卫
- 防水：这是重中之重！
- 闭水试验：如果条件允许，可以做一次，在卫生间放水，深度约3-5厘米，等待24-48小时，到楼下邻居家天花板查看是否有渗漏，如果无法做，也要仔细观察卫生间自家的墙面和天花板有无渗水痕迹。
- 厨房：检查橱柜门、抽屉是否完好；水槽下水是否通畅；燃气灶（如有）是否能正常点火。
- 卫生间：检查马桶冲水是否有力，有无漏水；淋浴区花洒是否正常；浴室排风扇是否工作。
其他设施
- 暖气：检查暖气片是否完好，阀门是否可以正常开关，在供暖季可以打开感受供暖效果。
- 燃气：检查燃气管道是否老化，阀门是否灵活。注意安全，切勿自行点火测试。
- 阳台：检查地面有无裂缝，栏杆是否牢固。
第四部分：收尾确认
- 问题清单：将所有发现的问题，无论大小，都记录在案，并拍照/录像作为证据。
- 签订文件：
- 《房屋验收交接单》：如果房屋状况良好，正常签字。
- 《房屋问题确认单》：如果发现问题，一定要和卖方协商解决方案（如维修、降价、或预留维修保证金），并书面确认。“口说无凭，白纸黑字”，可以约定在某个时间前完成维修，并约定二次验房的时间。
- 钥匙交接：确认拿到所有钥匙，包括大门、各房间、信箱、单元门等。
- 物业更名：尽快前往物业办理更名手续，并结清当月及之前的物业费、停车费等。
终极建议
- 心态放平：几乎没有十全十美的房子，尤其是二手房，关键在于区分哪些是“小毛病”，哪些是“大问题”。
- 安全第一：对于结构安全、电路安全、燃气安全等重大问题，一旦发现，要果断提出，切勿妥协。
- 专业的事交给专业的人：如果预算允许，花几百到一千元请一个验房师，可能为您省下几万甚至几十万的维修费用和未来麻烦，这笔投资绝对值得。
- 保留证据：全程拍照、录像，所有沟通最好有文字记录（如微信聊天），以防日后纠纷。
祝您验房顺利,买到心仪的温馨之家！
