核心摘要
二手房个人所得税主要分为两种计算方式：
（图片来源网络，侵删）
- 差额征收（最常见，税负较低）：
(本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用) × 20% - 核定征收（无法提供原值凭证时适用，税负较高）：
本次交易价格 × 1%或本次交易价格 × 2%（具体比例由地方税务局决定）
绝大多数情况下,卖房人会选择差额征收，因为税负更低，但前提是能提供完整的购房凭证。
两种计算方式的详细说明
差额征收（据实征收）
这种方式需要您提供购买房屋时的原始凭证,以证明房屋的原始价值。
计算公式：
应纳个人所得税 = (本次交易价格 - 房屋原值 - 合理费用) × 20%
公式中各项的含义：
（图片来源网络，侵删）
- 本次交易价格：指您与买方在合同中约定的成交价格，如果成交价格明显低于当地市场价（通常低于70%-80%），税务局有权按核定的市场价来计算。
- 房屋原值：指您当初购买这套房子时支付的全部价款。
- 商品房：指购房发票上注明的金额。
- 已购公房：指购买时支付的款项，包括购房款、超标准面积款、补地价款等。
- 经济适用房等：指购买时支付的价款及相关税费。
- 合理费用：指在持有和出售房屋过程中发生的、可以税前扣除的成本费用，主要包括：
- 缴纳的税费：出售时已经缴纳的增值税及其附加、印花税等。
- 装修费用：凭有效发票扣除，扣除的最高限额为房屋原值的10%，如果没有发票，则不能扣除。
- 贷款利息：持有期间实际支付的购房贷款利息（需提供贷款合同和还款证明）。
- 其他合理费用：如手续费等。
举例说明（差额征收）： 假设您在2025年以200万元购买了一套商品房（原值200万），2025年以300万元的价格卖出，期间装修花费了20万元，并提供了发票。
- 本次交易价格：300万元
- 房屋原值：200万元
- 合理费用：装修费用（20万 × 10% = 2万元） + 增值税及附加等假设为10万元 = 12万元
- 应纳税所得额 = 300万 - 200万 - 12万 = 88万元
- 应纳个人所得税 = 88万 × 20% = 17.6万元
核定征收
如果您无法提供房屋原值凭证（比如购房发票丢失、继承的房产无法提供原值等），税务机关将采用核定征收方式。
计算公式：
应纳个人所得税 = 本次交易价格 × 核定征收率
核定征收率： 这个比例由各省、市、自治区自行规定，全国不统一，最常见的是：
- 1%
- 2%
举例说明（核定征收）： 同样，您以300万元的价格出售一套房产，但无法提供原值证明，当地税务局核定的征收率为1%。
- 本次交易价格：300万元
- 核定征收率：1%
- 应纳个人所得税 = 300万 × 1% = 3万元
注意：从税负角度看，核定征收（1%或2%）通常比差额征收（20%）要低很多，能提供原值凭证时，一定要坚持用差额征收，以避免更高的税负。
重大优惠政策：免征个人所得税的情况
在满足特定条件时,个人所得税可以全额免征，这是大多数“满五唯一”家庭的核心优势。
免征个人所得税主要分为以下两种情况：
“满五唯一”住房（最常用、最重要的免税政策）
- “满五”：指房产证出证之日或契税票填发之日已满5年。
- “唯一”：指业主在本次交易所在的城市，在本省、市范围内（以家庭为单位）只有这一套住房。
只要同时满足“满五”和“唯一”两个条件，出售该房产时，个人所得税可以免征。
家庭范围：指夫妻双方及未成年子女。
满五年且为家庭唯一生活用房
这个政策与“满五唯一”基本一致，是另一种表述方式，同样可以免征个税。
其他免税情况
- 房屋产权无偿赠与：对通过继承、遗嘱、离婚财产分割、直系亲属（父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹）赠与等方式取得的房产，再次出售时，原值可以按赠与前的原值或税务机关核定的价格计算，如果满足“满五唯一”，同样可以免税。
- 出售自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房的：与“满五唯一”相同。
特殊情况：继承或受赠房产的个税计算
通过继承或受赠取得的房产,其“原值”如何确定？
- 继承或遗赠：房屋原值按继承或遗赠前的原值确定，如果能证明继承前的原值，出售时就可以按差额征收。
- 直系亲属赠与：房屋原值按税务机关核定的价格确定，这意味着，即使是父母赠与的房产，如果无法提供原值，出售时通常只能采用核定征收方式（交易价×1%或2%）。
注意：通过非直系亲属赠与或买卖取得的房产，其个税计算与普通商品房无异。
总结与操作建议
| 情况 | 计算方式 | 税率/比例 | 备注 |
|---|---|---|---|
| 能提供原值凭证 | 差额征收 | 20% | 税负较低，需提供购房发票、装修费等凭证 |
| 无法提供原值凭证 | 核定征收 | 1% 或 2% | 税负相对固定，通常低于差额征收 |
| “满五唯一”住房 | 免征 | 0% | 最重要的优惠政策，能省一大笔钱 |
| 继承或受赠房产 | 原值按继承前或核定价计算 | 20% 或 1%/2% | 满足“满五唯一”可免税 |
给您的建议：
- 先自查是否满足“满五唯一”：这是最优先考虑的，去当地不动产登记中心或通过正规中介查询您的房产信息和家庭名下房产情况。
- 准备好原始凭证：如果无法满足免税条件，请务必找到并保管好您的购房合同、购房发票、契税发票、装修发票等，这是您争取按差额征收的关键。
- 咨询当地税务部门或专业人士：各地的具体执行细则（如核定征收率、唯一住房的认定范围等）可能略有不同，在交易前，最好咨询当地税务局或专业的房产中介、税务师，以确保信息准确，避免不必要的损失。
