二手房买方毁约不买了怎么办？

非常理解您现在焦急和气愤的心情，买方在最后关头毁约,对卖方来说确实是一件非常麻烦和窝火的事情。

请先冷静下来，按照法律和合同规定的步骤来处理，才能最大程度地维护您的合法权益，以下是详细的应对指南，分为“立即行动”、“核心问题”、“追责方式”和“未来建议”四个部分。

第一部分：立即行动（黄金24-48小时）

当您得知买方毁约时,请立刻按以下步骤操作：

1. 确认毁约事实，固定证据

   • 沟通记录：立即与买方或其经纪人联系，通过微信、短信、电话等方式，明确询问其是否决定不再购买。关键：要求对方将“不买了”、“要毁约”等意思表示用文字形式（微信、短信）确认下来。 这是证明其毁约的最直接证据。
   • 保留证据：保存好所有相关的聊天记录、通话录音（提前告知对方正在录音）、邮件、合同文件等,不要删除任何信息。

2. 仔细审查《房屋买卖合同》

   
   （图片来源网络，侵删）
   • 这是您维权最核心的依据！ 找出合同中关于“违约责任”的条款，重点关注以下几点：
     • 定金条款：合同中是否约定了“定金罚则”？即“买方违约，无权要求返还定金；卖方违约，应双倍返还定金”，如果约定了，且您已收取定金,这是最有利的武器。
     • 违约金条款：合同中是否约定了具体的违约金金额或计算方式（总房款的20%）？如果没有约定或约定不明，法律上会支持您的“实际损失”。
     • 其他约定：是否有关于“解约函”、“通知方式”等特殊程序的要求？

3. 正式发出《解约通知函》

   • 在确认买方毁约后，应尽快（最好在1-3天内）以书面形式向买方发出正式的《解约通知函》。
   • 发送方式：建议使用“邮政EMS”，并在备注栏中写明“关于XX房屋买卖合同的解约通知函”，并保留好邮寄凭证和签收记录,这是为了证明您已履行了通知义务。
   • 内容要点：
     • 明确指出买方已于某年某月某日明确表示不再履行合同。
     • 引用合同中关于违约责任的条款。
     • 声明自本通知函送达之日起，双方签订的《房屋买卖合同》正式解除。
     • 明确要求买方承担违约责任（没收定金、支付违约金等）。

第二部分：核心问题：我能要回多少钱？

这是卖方最关心的问题，具体能拿回多少，取决于合同约定和实际情况,主要分为以下三种情况：

合同约定了“定金罚则”且您已收取定金（最常见）

• 您的权利：根据《民法典》规定,买方无权要求返还已支付的定金。
• 举例：房子总价500万，定金20万，买方毁约，您可以直接没收这20万定金,作为对您的补偿。
• 注意：定金和违约金不能同时适用，如果定金不足以弥补您的损失（比如房子涨价了，您卖的价格比现在低了20万，但定金只有10万）,您可以要求买方赔偿超出定金部分的损失。

合同约定了“违约金”

• 您的权利：您可以要求买方按照合同约定的违约金金额进行赔偿。
• 举例：合同约定违约金为总房款的20%，房子总价500万,您可以要求买方支付100万违约金。
• 注意：如果买方认为约定的违约金“过分高于造成的损失”，可以向法院或仲裁机构申请适当减少，法院通常会以您的“实际损失”（包括房屋差价、中介费、资金占用利息等）为基础，综合考量后进行调整，只要不是畸高（比如超过实际损失的30%）,法院都会尊重合同约定。

合同既没约定定金，也没约定违约金

• 您的权利：您可以要求买方赔偿您的“实际损失”。
• “实际损失”通常包括：
  1. 房屋差价损失：这是最主要的损失，您当初卖这个房子是500万，现在同样的房子市场价涨到了530万，这30万的差价就是您的直接损失,您需要找专业的房产中介或评估机构出具报告来证明这个差价。
  2. 中介费损失：如果您需要重新挂牌出售，可能需要再次支付中介费,这部分损失可以要求买方承担。
  3. 其他合理费用：如重新寻找买家过程中的交通费、误工费等（需有票据）。

第三部分：追责方式：从协商到诉讼

1. 第一步：友好协商（推荐）

   • 目的：以最低成本、最快速度解决问题。
   • 策略：您可以主动联系买方，出示合同和证据，明确告知其需要承担的法律责任，可以提出一个合理的赔偿方案（在没收定金的基础上，再额外补偿一部分差价），看对方是否愿意接受，很多时候,买方也不想走到诉讼那一步。

2. 第二步：发送律师函

   • 如果协商不成，可以委托律师向买方发送一封正式的《律师函》。
   • 作用：律师函具有威慑力，能清晰地告知对方其行为的法律后果，并表明您维权的决心，很多时候，收到律师函后，买方会选择妥协,进入新一轮的协商。

3. 第三步：提起诉讼或仲裁（最终手段）

   • 如果以上两步都无效,您就需要通过法律途径来维权了。
   • 准备材料：
     • 《房屋买卖合同》原件。
     • 买方毁约的证据（微信、短信、录音等）。
     • 《解约通知函》及邮寄凭证。
     • 身份证明、房产证明等。
     • 计算损失的证据（如新房源的挂牌价、中介费发票等）。
   • 流程：向房屋所在地的人民法院提起诉讼,法院会根据您提供的证据和法律规定进行判决。

第四部分：给未来卖方的建议（吸取教训）

这次的经历虽然不愉快，但也是一次宝贵的经验，为了避免未来再次发生类似情况,您可以考虑：

1. 提高定金比例：在谈判时，尽量争取更高的定金比例（例如总房款的10%-20%），定金是买方最直接的“沉没成本”,能有效约束其行为。
2. 明确、细化违约条款：在合同中不仅要有定金或违约金的约定，最好能明确列出具体的违约情形和对应的处理方式,避免模糊不清。
3. 设定严格的履约时间表：在合同中明确约定买方支付首付款、办理贷款、过户等每一个环节的具体截止日期,并约定逾期未履行的后果。
4. 对买方进行“背景调查”：通过中介了解买方的购房资质、贷款预审情况、支付能力等，对于贷款资质不佳的买家,要特别警惕。
5. 考虑“独家代理”或“锁定期”：与中介签订独家代理协议，并约定在一定期限内（如3个月）即使您自己找到买家，也需向中介支付佣金，这可以防止买家“跳单”,也能促使中介更尽职地筛选客户。

最后总结一下：

冷静 -> 查合同 -> 固定证据 -> 发通知 -> 协商/诉讼。

您的核心诉求是“要么守约，要么赔钱”，只要您证据确凿，合同条款清晰，法律是站在您这一边的，祝您能顺利解决问题,将损失降到最低！