未来四线城市的房价将呈现 “整体趋稳，内部严重分化” 的格局，部分有产业、有人口流入的城市可能企稳甚至小幅上涨,而大部分缺乏支撑的城市将面临持续阴跌的压力。
下面我将从 驱动因素、面临挑战、以及不同类型城市的分化走势 三个方面进行详细解读。
支撑房价的积极因素（为什么可能还能涨？）
尽管整体大环境不乐观，但四线城市房价并非没有支撑，这些支撑因素通常是局部的、结构性的。
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城镇化进程的“最后一公里”：
中国的城镇化率还未达到发达国家水平，未来仍有数千万人口要从农村和小城镇迁入城市，对于一些经济相对发达的四线城市（如浙江、江苏、福建的部分城市），它们是周边县城和农村人口的首选目的地，这部分刚需（结婚、改善）是楼市的“压舱石”。
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核心城市的外溢效应：
随着核心一线城市（北上广深）和新一线城市（杭州、成都、南京等）房价高企、生活成本高昂，部分产业和人口会向周边成本较低的区域转移，一些地理位置优越、靠近核心城市的四线城市，可能承接这种外溢,带来一定的投资和改善需求。
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城市更新与棚改的延续：
虽然全国性的大规模棚改货币化安置已经退潮，但城市更新（旧城改造、老旧小区改造）仍在继续，这会创造一部分被动需求，即原住民拿到补偿款后需要在本地买房,对特定区域的房价有短期提振作用。
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本地改善型需求：
四线城市普遍存在“老破小”住房，随着居民生活水平的提高，很多家庭有卖掉小房子、换大房子、好房子的需求，这种“以小换大、以旧换新”的内部循环,是支撑本地楼市的重要力量。
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低基数效应：
相比于一二线城市动辄数万甚至十几万的均价，四线城市房价基数较低，即使涨幅不大，绝对值增加也有限，这在心理上给购房者一种“还能涨”的错觉,也降低了投资门槛。
导致房价下行的巨大挑战（为什么大概率会跌？）
这些挑战是全局性的、长期性的,对四线城市的冲击尤为严重。
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人口净流出是最大硬伤：
大部分四线城市面临严峻的人口问题，年轻人为了更好的教育、医疗和就业机会，持续流向一二线城市，人口净流出意味着住房需求在长期看是萎缩的，没有接盘侠,房价上涨就是无源之水。
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产业空心化，经济缺乏支撑：
四线城市普遍缺乏有竞争力的支柱产业，就业机会少、薪资水平低，没有产业，就没有人口流入，更没有高收入的居民来支撑高房价，经济基本面是房价的基石，基石不稳,房价难稳。
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住房严重过剩：
过去二十年，四线城市经历了大规模的房地产开发，新建住房数量远超实际需求，很多城市存在大量的空置房和“鬼城”，根据西南财经大学等机构的调查，中国城镇住房自有率已非常高，部分三四线城市的空置率更是惊人,供过于求的局面决定了房价缺乏上涨动力。
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棚改货币化安置的退潮：
2025-2025年的棚改货币化安置，在短期内创造了天量需求，直接推高了三四线城市的房价，这个“政策红利”已经结束，市场回归真实需求,缺乏支撑的城市房价自然会回落。
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居民收入预期下降与杠杆率见顶：
当前经济环境下，居民对未来收入的预期趋于谨慎，消费和投资意愿降低，经过多年的加杠杆，许多家庭已经背负了沉重的房贷，进一步加杠杆的空间非常有限，没钱、不敢借钱,买房需求自然就减少了。
四线城市的分化走势：三类不同命运的城市
四线城市将不再是“一荣俱荣，一损俱损”，而是会根据自身条件,走向完全不同的发展路径。
第一类：潜力型城市（少数）—— 企稳或小幅上涨
这类城市具备以下一个或多个特征：
- 地理位置优越：紧邻核心城市群，能承接产业和人口外溢（如广东的东莞部分镇区、江苏的昆山、浙江的义乌）。
- 产业特色鲜明：拥有强大的特色产业（如义乌的小商品、晋江的鞋服、佛山的家具），经济活力强,能吸引和留住人口。
- 人口持续流入：教育、医疗资源在区域内领先,能吸引周边地区人口定居。
- 旅游资源独特：拥有世界级或国家级的旅游资源（如云南大理、广西桂林），文旅产业发达,能带来持续的购房和租赁需求。
走势预测：房价在经历调整后，会进入一个相对稳定的小幅波动区间,核心区域的优质房产具备保值增值潜力。
第二类：挣扎型城市（多数）—— 长期阴跌，横盘整理
这类城市是四线城市的“主体”,它们的特点是：
- 经济一般：没有突出的产业,主要依靠本地消费和传统农业。
- 人口稳定或小幅流出：本地人口基本稳定,但年轻人口持续外流。
- 库存较高：存在一定数量的空置房,去化周期较长。
- 缺乏独特优势：在区域内没有明显竞争力。
走势预测：房价将进入一个漫长的“阴跌”或“横盘”阶段，每年的跌幅可能不大（比如1%-3%），但会持续很长时间，购房者会逐渐失去信心，市场流动性很差，想卖掉房子会非常困难,除非大幅降价。
第三类：衰退型城市（部分）—— 加速下跌，风险极高
这类城市通常是：
- 资源枯竭型城市：如东北的一些煤矿、钢铁城市，产业衰退,人口大规模外流。
- 地理位置偏远：远离经济核心区，交通不便,毫无区位优势。
- 过度依赖房地产：过去几年过度开发，如今需求枯竭,留下大量烂尾楼和空置房。
走势预测：房价面临巨大的下行压力，可能出现加速下跌，不仅投资价值归零，居住价值也在丧失，这些城市的房产将逐渐“有价无市”，流动性枯竭,成为不良资产。
给购房者的建议
如果你想在四线城市买房,请务必擦亮眼睛：
- 首选核心城区：无论城市如何发展，核心城区的配套、交通、教育资源是最好的，抗跌性最强，远离远郊新区,那里的房产风险极高。
- 关注人口和产业：买房前，先研究这个城市的人口是流入还是流出，支柱产业是什么,人口和产业是房价的根本。
- 慎买期房：在市场下行期，开发商资金链紧张，期房烂尾风险大增,优先选择现房或准现房。
- 警惕“伪概念”：不要轻信“新区规划”、“某某项目落地”等远期概念，在没有看到实质性进展前,这些概念往往是炒作。
- 明确自住需求：如果你是自住，且长期不打算离开，那么在核心区买一套自己满意的房子是合理的，但如果是投资，四线城市（除少数潜力型外）已经不是一个好的选择。
未来四线城市的房价，告别了普涨时代，进入了价值发现时代，对于没有产业、没有人口流入的城市，房价回归其居住属性，甚至低于其真实价值是大概率事件，而对于少数有核心竞争力的城市，其核心区域的优质房产仍将具备资产价值。“闭着眼睛买房就能赚钱”的时代，在四线城市已经彻底结束了。
